Planen Sie den Verkauf oder Kauf einer Immobilie und stehen vor der Herausforderung eines potenziellen Vorkaufsrechts Dritter? Es ist ratsam, sich im Vorfeld eingehend mit diesem Thema zu befassen, um mögliche rechtliche Konsequenzen zu verstehen und Fehler zu vermeiden.
Das Vorkaufsrecht ist ein Privileg, das einer dritten Partei das bevorzugte Recht einräumt, eine Immobilie zu erwerben, bevor diese anderen potenziellen Käufern angeboten wird. Sollte sich der Eigentümer entschließen zu verkaufen, muss er die Immobilie zuerst dieser Partei anbieten, die dann die Wahl hat, das Kaufangebot anzunehmen oder abzulehnen.
Es gibt drei Hauptarten des Vorkaufsrechts:
Dieses ist im Grundbuch eingetragen, bezieht sich auf ein Grundstück selbst und sieht keine Entschädigung bei Übertragung vor. Ein dingliches Vorkaufsrecht kann nur auf unbewegliche Sachen bestellt werden. Darunter werden Grundstücke verstanden, nicht aber die darauf befindlichen Gebäude. Das Recht fungiert als Vormerkung für den Interessenten, da es im Grundbuch vermerkt wird. Es kann auch rückwirkend angewendet werden, selbst wenn der Käufer bereits im Grundbuch eingetragen ist.
Gemäß §§ 463 bis 473 BGB erteilt diese Form der dritten Partei das Recht, die Immobilie zu denselben Bedingungen zu erwerben, die einem potenziellen Käufer angeboten wurden, und zwar für einen Zeitraum von zwei Monaten. Wird die dritte Partei unrechtmäßig übergangen, kann sie Schadenersatz fordern.
Dieses gilt ausschließlich für Gemeinden und ermöglicht es ihnen, unbebaute Grundstücke oder Immobilien vor anderen zu erwerben, wenn ein wesentlicher Grund vorliegt, der dem Allgemeinwohl der Bürgerinnen und Bürger dient. Hierfür gelten strenge Voraussetzungen und Bedingungen. Die Umgehung des Vorkaufsrechts einer Gemeinde ist nur möglich, wenn das Grundstück oder die Immobilie an ein Familienmitglied verkauft werden soll. In solchen Fällen ist das Vorkaufsrecht der Gemeinde nicht mehr anwendbar.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht wird aktiviert, wenn eine vermietete Immobilie in Wohneigentum umgewandelt und erstmals verkauft werden soll. Dies dient hauptsächlich dem Schutz der Mieter vor möglichen Mieterhöhungen oder dem Verlust der Wohnung durch einen Eigentümerwechsel. Im Falle des Verkaufs muss der Eigentümer der Mietimmobilie die Mieter über seine Absicht informieren und ihm ein Vorkaufsrecht einräumen.
Zu den Berechtigten eines Vorkaufsrechts zählen oft Gemeinschaften, aktuelle Mieter (unter bestimmten Umständen) sowie Miterben. Das Recht erlischt in Fällen wie dem Ablauf der Ausübungsfrist, dem Tod des Berechtigten, einer notariell beglaubigten Aufhebung des Rechts oder einer nicht mehr zutreffenden Eintragung im Grundbuch. Die Existenz eines Vorkaufsrechts kann den Wert einer Immobilie beeinflussen. In manchen Fällen kann es von Vorteil sein, wenn der Berechtigte vor Vertragsunterzeichnung auf sein Recht verzichtet.
Wenn ein Vorkaufsrecht auf eine Immobilie besteht, ist der Ablauf des Verkaufsprozesses spezifisch geregelt, um die Rechte der Vorkaufsberechtigten zu wahren. Hier ist der typische Ablauf eines Verkaufs mit Vorkaufsrecht:
Der Eigentümer schließt einen Kaufvertrag mit dem Erstkäufer ab, wobei die spezifischen Vertragskonditionen in den Verkaufsverhandlungen ausschließlich mit dem Erstkäufer vereinbart werden. Die Interessen des Vorkaufsberechtigten werden dabei nicht berücksichtigt.
Der Eigentümer muss die Parteien, die ein Vorkaufsrecht besitzen, über den Verkauf informieren. Dies schließt Gemeinden, aktuelle Mieter bei Erstverkauf während der Mietzeit und Miterben im Erbfall ein. Die Information an die Berechtigten muss so früh wie möglich erfolgen, um ihnen die gesetzliche Frist von zwei Monaten zur Entscheidungsfindung zu gewähren.
Nach Erhalt der Verkaufsinformation hat der Vorkaufsberechtigte, gemäß § 469 BGB, zwei Monate Zeit, um sein Kaufinteresse zu bekunden. Bei Interesse muss der Berechtigte eine verbindliche Erklärung abgeben. Diese Erklärung ist unwiderruflich und legt fest, dass der Berechtigte die Immobilie zu den gleichen Konditionen erwerben möchte, die auch dem Drittkäufer angeboten wurden.
Sollten mehrere Parteien ein Vorkaufsrecht besitzen, müssen sie dieses gemeinschaftlich ausüben.
Entscheidet sich der Vorkaufsberechtigte für den Kauf, werden die Bedingungen verhandelt und in einem notariellen Vertrag festgehalten. Im Falle, dass der Eigentümer den Berechtigten nicht informiert und der Verkauf an einen Dritten vollzogen wird, steht dem Vorkaufsberechtigten ein Schadensersatzanspruch zu.
Um mögliche Schadensersatzansprüche zu vermeiden, kann der Verkäufer vorab ein vertragliches Rücktrittsrecht sichern. Die Auflösung des Vertrags mit dem Erstkäufer erfolgt in der Regel ohne zusätzliche Kosten für den Verkäufer. Die anfallenden Kosten entsprechen üblicherweise dem potenziellen Gewinn, den der Vorkaufsberechtigte durch den Erwerb der Immobilie erzielen könnte. Dieser Betrag entspricht der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem tatsächlichen Kaufpreis.
Das Vorkaufsrecht ist nur bei Verkäufen gültig und findet bei Schenkungen, Tauschgeschäften, Übertragungen von Geschäftsanteilen oder Erbschaften keine Anwendung.
Die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, auch als Negativattest bekannt, ist die offizielle Bestätigung einer Gemeinde gegenüber dem Grundbuchamt, dass sie auf ihr bestehendes öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht für ein Grundstück verzichtet. Diese Erklärung ist notwendig, um eine Immobilie überhaupt verkaufen zu können und die neue Eigentümerin im Grundbuch einzutragen.
Eine Wertminderung durch ein Vorkaufsrecht entsteht in der Regel nicht, da dieses Recht üblicherweise keinen direkten Einfluss auf den festgelegten Kaufpreis einer Immobilie hat. Der Vorkaufsberechtigte erwirbt das Objekt zu denselben Bedingungen, zu denen es auch an einen Dritten verkauft worden wäre. Daher hat das Vorkaufsrecht selbst keine direkte Auswirkung auf den Wert der Immobilie. Es muss jedoch festgehalten werden, dass die Auswirkung eines Vorkaufsrechts auf den Wert einer Immobilie von verschiedenen Faktoren abhängig ist – darunter der aktuelle Grundstücksmarkt, der Zustand des Objekts und die Art des Vorkaufsrechts.
Das Vorkaufsrecht führt in der Regel nicht zu einer Wertminderung der Immobilie, da im Rahmen desselben üblicherweise kein konkreter Kaufpreis festgelegt wird.
Der Vorkaufsrechtsvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Verkäufer und dem potenziellen Käufer (dem Vorkaufsberechtigten), die die Bedingungen und Modalitäten des Vorkaufsrechts festlegt. Die genauen Bestandteile können variieren, aber typischerweise beinhaltet ein solcher Vertrag:
Die Beurkundung des Vorkaufsrechtsvertrags erfolgt durch einen Notar. Zusätzlich zur Absicherung kann der Vorkaufsberechtigte mit dem Eigentümer vereinbaren, sein Vorkaufsrecht als dingliches im Grundbuch einzutragen.
Durch die Eintragung im Grundbuch wird das Vorkaufsrecht rechtlich verbindlich und kann nicht umgangen werden. Bei der Prüfung des Grundbuchauszugs durch den Notar wird das Vorkaufsrecht erkenntlich. Eine Ausnahme besteht, wenn es sich um ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht handelt, welches theoretisch umgangen werden kann, sofern der Notar nicht über das entsprechende Dokument informiert ist. In diesem Fall kann der Vorkaufsberechtigte keine Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen, behält jedoch Anspruch auf Schadensersatz.
Das Vorkaufsrecht wird erst wirksam, wenn zwischen dem Eigentümer und einem Dritten ein rechtsgültiger Vertrag zustande kommt. Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist der im Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbarte Kaufpreis zu entrichten.
Die Gültigkeitsdauer eines Vorkaufsrechts bei Immobilien kann variieren und wird normalerweise im Vorkaufsrechtsvertrag festgelegt. Dies kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten reichen.
Ein Vorkaufsrecht beim Haus gibt dem Vorkaufsberechtigten das Recht, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, zu denen der Verkäufer sie einem Dritten anbieten würde.
Ein Vorkaufsrecht kann den Verkauf einer Immobilie verzögern oder verhindern, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausübt und die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen erwerben möchte.
Der Ablauf des Vorkaufsrechts beginnt, wenn der Verkäufer beschließt, die Immobilie zu verkaufen. Der Vorkaufsberechtigte wird über das Vorhaben informiert und hat dann eine bestimmte Frist, um sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Die Gesamtkosten, einschließlich Gebühren und Beglaubigungskosten für die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch, belaufen sich auf ungefähr 500 Euro.
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Suze Orman