Stehen Sie kurz davor, eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen und stolpern dabei über das Thema Vorkaufsrecht? Keine Sorge, Sie sind nicht allein. Bevor es jedoch ernst wird, ist es ratsam, sich rechtzeitig über mögliche Fallstricke und rechtliche Besonderheiten schlau zu machen – so lassen sich spätere Überraschungen vermeiden.
Ganz einfach: Das Vorkaufsrecht gibt einer Person oder Institution das Privileg, eine Immobilie zu kaufen, bevor sie offiziell anderen Interessenten angeboten wird. Soll der Verkauf über die Bühne gehen, muss der Eigentümer der Person mit Vorkaufsrecht zuerst die Möglichkeit bieten, zuzugreifen. Diese kann das Angebot annehmen – oder eben nicht.
Es gibt vier Hauptarten, wie das Vorkaufsrecht gestaltet sein kann:
Das dingliche Vorkaufsrecht wird ins Grundbuch eingetragen und betrifft das Grundstück selbst, nicht unbedingt die Gebäude darauf. Eine finanzielle Entschädigung ist hier nicht vorgesehen. Es kann auch noch greifen, wenn der Kaufvertrag schon abgeschlossen ist – etwa, wenn der neue Eigentümer bereits im Grundbuch steht. Für Interessenten ist das ein rechtssicherer Weg, um sich den ersten Zugriff zu sichern.
Diese Variante ist im Bürgerlichen Gesetzbuch verankert (§§ 463 bis 473 BGB) und räumt einer dritten Person das Recht ein, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu kaufen wie ein anderer Interessent. Allerdings hat man dafür nur zwei Monate Zeit. Wird diese Frist versäumt oder das Vorkaufsrecht ignoriert, kann der Berechtigte Schadenersatz fordern.
Hier geht es um Gemeinden: Sie können unbebaute Grundstücke oder bestimmte Immobilien erwerben, wenn es dem Allgemeinwohl dient. Allerdings gelten dafür strenge Bedingungen. Innerhalb der Familie verkaufte Immobilien sind beispielsweise vom Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeschlossen.
Das gesetzliche Vorkaufsrecht spielt vor allem bei Mietwohnungen eine Rolle. Wenn ein Vermieter die Wohnungen in Eigentum umwandelt und verkaufen will, haben die Mieter das erste Zugriffsrecht. Das soll sie vor unangenehmen Überraschungen schützen – etwa vor drastischen Mieterhöhungen oder dem Verkauf an Dritte.
Das Vorkaufsrecht kann verschiedene Personen oder Institutionen betreffen: Gemeinden, Mieter oder auch Miterben. Es erlischt, wenn die Ausübungsfrist verstreicht, der Berechtigte stirbt oder das Recht aus dem Grundbuch gelöscht wird. Auch ein notarieller Verzicht beendet das Vorkaufsrecht. Für den Immobilienwert kann es von Vorteil sein, wenn der Berechtigte vor dem Verkauf offiziell auf sein Recht verzichtet.
Das Vorkaufsrecht kann also ein echtes Thema werden – aber wer gut vorbereitet ist, muss sich nicht ausbremsen lassen.
Wenn ein Vorkaufsrecht besteht, ist der Ablauf beim Immobilienverkauf klar vorgegeben, damit die Rechte des Berechtigten gewahrt bleiben. Die Schritte sind dabei ziemlich eindeutig:
Zuerst einigt sich der Verkäufer mit einem Interessenten auf die Verkaufsbedingungen – ohne dabei das Vorkaufsrecht zu berücksichtigen. Dieser Vertrag wird also zunächst unabhängig vom Berechtigten abgeschlossen.
Jetzt kommt der entscheidende Schritt: Der Verkäufer muss die Personen oder Institutionen, die ein Vorkaufsrecht haben, darüber informieren. Das können zum Beispiel Gemeinden, Mieter oder auch Miterben sein. Diese haben dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob sie in den Vertrag einsteigen wollen.
Innerhalb dieser Frist muss derjenige mit Vorkaufsrecht mitteilen, ob er zuschlagen möchte. Entscheidet er sich dafür, muss er erklären, dass er die Immobilie zu den gleichen Bedingungen übernehmen will, die der Erstkäufer akzeptiert hat.
Wenn der Vorkaufsberechtigte den Kauf bestätigen will, werden die Details wie beim regulären Verkauf notariell beglaubigt. Falls der Verkäufer den Berechtigten nicht informiert und der Deal mit einem anderen Käufer durchgezogen wird, kann der Vorkaufsberechtigte unter Umständen Schadensersatz verlangen.
Um teure Schadensersatzforderungen zu vermeiden, kann der Verkäufer schon im Vorfeld im Vertrag mit dem Erstkäufer ein Rücktrittsrecht einbauen. So kann der Vertrag ohne finanzielle Einbußen gelöst werden, falls der Vorkaufsberechtigte doch zuschlägt. Die Höhe des Schadensersatzes richtet sich in der Regel nach der Differenz zwischen dem Marktwert der Immobilie und dem verhandelten Kaufpreis.
Mit dieser Reihenfolge lässt sich das Vorkaufsrecht stressfrei und rechtssicher abwickeln – und böse Überraschungen bleiben aus.
Das Vorkaufsrecht gilt nur bei Verkaufsfällen und nicht bei Schenkungen, Tauschgeschäften, Übertragungen von Geschäftsanteilen oder Erbschaften.
Wenn eine Gemeinde ihr öffentlich-rechtliches Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte, stellt sie dem Grundbuchamt ein sogenanntes Negativattest aus. Das ist im Grunde eine Bestätigung, dass die Kommune auf ihr Vorrecht verzichtet. Dieses Dokument ist nötig, damit der Verkauf der Immobilie und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch reibungslos vonstattengehen können.
Ein Vorkaufsrecht drückt in der Regel nicht direkt auf den Preis, da der Berechtigte die Immobilie zu den gleichen Konditionen erwerben müsste wie ein anderer Interessent. Trotzdem spielen Aspekte wie der Zustand des Objekts, die Marktlage und die konkrete Art des Vorkaufsrechts eine Rolle, wenn es um den endgültigen Wert geht.
Das Vorkaufsrecht selbst legt normalerweise keinen festen Kaufpreis fest, sondern ermöglicht dem Berechtigten lediglich, zu den vereinbarten Bedingungen zu kaufen.
Der Vorkaufsrechtsvertrag hält fest, unter welchen Bedingungen der Vorkaufsberechtigte zugreifen darf. Typische Punkte, die darin geregelt werden, sind:
Üblicherweise wird der Vertrag beim Notar beglaubigt, und es kann festgelegt werden, das Vorkaufsrecht ins Grundbuch einzutragen.
Ein im Grundbuch verankertes Vorkaufsrecht ist verbindlich – ein „Drumherumkommen“ gibt es nicht. Sobald der Notar den Grundbuchauszug prüft, wird das Recht sichtbar. Anders sieht es bei einem schuldrechtlichen Vorkaufsrecht aus: Wenn der Notar davon nichts weiß, kann der Kaufvertrag abgeschlossen werden, ohne dass das Vorkaufsrecht ausgeübt wird. Der Berechtigte kann dann zwar keine Rückabwicklung des Kaufs verlangen, aber immer noch auf Schadensersatz bestehen.
Das Vorkaufsrecht wird erst wirksam, wenn zwischen dem Eigentümer und einem Dritten ein rechtsgültiger Vertrag zustande kommt. Wenn das Vorkaufsrecht ausgeübt wird, ist der im Kaufvertrag mit dem Dritten vereinbarte Kaufpreis zu entrichten.
Die Gültigkeitsdauer eines Vorkaufsrechts bei Immobilien kann variieren und wird normalerweise im Vorkaufsrechtsvertrag festgelegt. Dies kann von wenigen Wochen bis zu mehreren Monaten reichen.
Ein Vorkaufsrecht beim Haus gibt dem Vorkaufsberechtigten das Recht, die Immobilie zu den gleichen Bedingungen zu erwerben, zu denen der Verkäufer sie einem Dritten anbieten würde.
Ein Vorkaufsrecht kann den Verkauf einer Immobilie verzögern oder verhindern, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Recht ausübt und die Immobilie zu den vereinbarten Konditionen erwerben möchte.
Der Ablauf des Vorkaufsrechts beginnt, wenn der Verkäufer beschließt, die Immobilie zu verkaufen. Der Vorkaufsberechtigte wird über das Vorhaben informiert und hat dann eine bestimmte Frist, um sein Vorkaufsrecht auszuüben.
Die Gesamtkosten, einschließlich Gebühren und Beglaubigungskosten für die Eintragung des Vorkaufsrechts im Grundbuch, belaufen sich auf ungefähr 500 Euro.
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Suze Orman