Rückmietverkauf: Ihr Hausverkauf mit bestehendem Wohnrecht
Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihr Eigenheim, genießen dabei jedoch weiterhin Ihr gewohntes Umfeld. Sie sehen morgens dieselbe vertraute Nachbarschaft, pflegen Ihren Garten, trinken Ihren Kaffee auf der eigenen Terrasse – und dennoch haben Sie Ihr Haus längst veräußert. Klingt ungewöhnlich? Genau darauf zielt das sogenannte „Sale-and-Leaseback“-Modell ab, bei dem Sie den Wert Ihrer Immobilie nutzen, ohne Ihre vier Wände direkt aufgeben zu müssen.
Inhalt
Was genau ist ein Rückmietverkauf?
Das Prinzip lässt sich leicht erklären: Sie veräußern Ihr Haus an einen Investor, bleiben aber als Mieter weiterhin drin wohnen. Als Privatpersonen, die etwa im Alter zusätzliches Geld brauchen, finden hier einen Weg, ihre finanzielle Lage zu verbessern, ohne den liebgewonnenen Lebensmittelpunkt zu verlieren.
Warum kann dieses Modell sinnvoll sein?
Egal ob für ein Unternehmen oder Sie als Privatperson: Ein solcher Verkauf schafft schnell Liquidität. Während Betriebe damit oft neue Projekte finanzieren oder Schulden abbauen, können Privatleute andere Ziele angehen. Vielleicht möchten Sie sich einen lang gehegten Wunsch erfüllen, ein finanzielles Polster für den Ruhestand anlegen oder einfach etwas freier durchatmen. Das Beste dabei: Ihr vertrautes Zuhause bleibt Ihnen erhalten.
Vor- und Nachteile eines Rückmietverkaufs?
Vorteile – Mehr Geld, weniger Risiko
Mit diesem Modell lösen Sie Kapital, das zuvor in Ihrer Immobilie feststeckte. Statt alles in Haus oder Wohnung gebunden zu haben, stehen Ihnen nach dem Verkauf sofort finanzielle Mittel zur Verfügung. Dabei geben Sie auch das Risiko von Wertschwankungen oder steigenden Instandhaltungskosten an den neuen Eigentümer ab.
Die Nachteile – Mietkosten und entgangene Wertsteigerungen
Allerdings hat die Sache auch Nachteile. Die Miete, die Sie als ehemaliger Eigentümer nun zahlen, kann auf lange Sicht höher ausfallen als die früheren Kosten für Ihr Eigenheim. Außerdem verlieren Sie die Chance, an künftigen Wertsteigerungen der Immobilie teilzuhaben. Das Objekt gehört Ihnen nicht mehr. Sie sind nun Mieter und damit auch von der Zuverlässigkeit Ihres neuen Vermieters abhängig. Spontane Umbaumaßnahmen sind schwieriger, da Sie dafür erst eine Erlaubnis einholen müssen.
💡 Tipp
Ziehen Sie einen Steuerberater bzw. einen Juristen zum Thema Rückmietkauf zurate, um alle Vor- und Nachteile zu beleuchten und potenzielle Konfliktquellen sowie finanzielle Vor- und Nachteile zu identifizieren.
Lassen Sie sich den Wert Ihrer Immobilie berechnen
Vertragliche Feinheiten, auf die Sie achten sollten
Regeln Sie im Mietvertrag eindeutig, dass Ihr Wohnrecht auch dann gültig bleibt, wenn der neue Besitzer das Haus irgendwann weiterverkauft. Vereinbaren Sie am besten, dass Ihr Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Auch das Thema Mieterhöhungen gehört frühzeitig auf den Tisch. Unter Umständen ist es möglich, für einen bestimmten Zeitraum auf Mietanpassungen zu verzichten, sofern Sie dies beim Kaufpreis berücksichtigen.
Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihnen das Geld aus dem Verkauf lange genug reicht. Sichern Sie sich außerdem ab, falls Sie irgendwann ausziehen möchten. Dann sollte klar sein, dass keine weiteren Verpflichtungen entstehen.
Ein weiterer Punkt: Wer übernimmt Reparaturen und Wartungen? In der Regel ist der Vermieter für größere Instandsetzungen zuständig, während Sie nur für Kleinigkeiten im Rahmen bleiben. Denken Sie auch an mögliche altersgerechte Umbauten. Diese sind nur mit Zustimmung des neuen Eigentümers machbar.
💡 Beispiel
Verkaufen Sie Ihr Haus zum Verkehrswert von 204.000 € und gehen von einer monatlichen Miete von 850 € aus, würde der Verkaufserlös bei gleichbleibender Miethöhe 20 Jahre ausreichen, um die Miete zu decken.
Welche Immobilien bieten sich an?
Der Erfolg dieses Modells hängt stark von der Attraktivität der Immobilie ab. Liegenschaften in begehrten Stadtteilen oder Ballungszentren ziehen Investoren eher an. Ein aktuelles Verkehrswertgutachten hilft Ihnen dabei, einen fairen Preis zu erzielen. Achten Sie darauf, eingetragene Belastungen wie Grundschulden zu klären, bevor Sie an den Verkauf denken. Je „sauberer“ das Grundbuch, desto einfacher finden Sie einen passenden Käufer.
Alternative Modelle, um trotz Verkauf in Ihrem Zuhause zu bleiben
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen und darin wohnen bleiben möchten, gibt es verschiedene Optionen. Hier sind einige der gebräuchlichsten:
Immobilienrente
Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten im Gegenzug regelmäßige Auszahlungen. Dabei bleiben Sie in Ihren vertrauten vier Wänden und genießen finanzielle Sicherheit.
Leibrente
Sie geben das Eigentum auf, bekommen dafür aber eine lebenslange Rente. Meist dürfen Sie dabei in Ihrem Zuhause wohnen bleiben – ein Modell, das finanziellen Spielraum schafft, ohne Ihr Umfeld aufgeben zu müssen.
Nießbrauch
Das Haus gehört zwar nun jemand anderem, doch Sie behalten das volle Nutzungsrecht. Ob selbst bewohnen oder Mieteinnahmen erzielen – Sie profitieren weiterhin von Ihrer Immobilie.
Teilverkauf
Sie veräußern nur einen Anteil und sichern sich über ein Nießbrauchrecht ab, dass Sie in Ihren Räumen bleiben. So nutzen Sie den Wert Ihres Zuhauses, ohne Ihr vertrautes Lebensumfeld komplett aufzugeben.
Umkehrhypothek
Statt Ihre Immobilie zu verkaufen, nutzen Sie sie als Sicherheit und erhalten dafür monatlich feste Auszahlungen von einer Bank oder Versicherung. Dabei bleiben Sie weiterhin entspannt in Ihrem gewohnten Zuhause.
Persönliches Fazit
Ein Rückmietverkauf kann Ihnen mehr finanziellen Spielraum verschaffen, ohne dass Sie Ihre gewohnte Umgebung aufgeben müssen. Bevor Sie sich jedoch dafür entscheiden, sollten Sie genau hinschauen: Wie entwickeln sich Ihre künftigen Mietkosten? Entsprechen die Bedingungen wirklich Ihren Vorstellungen und Zielen? Es lohnt sich, frühzeitig fachkundige Unterstützung hinzuzuziehen, um ganz sicherzugehen, dass dieses Modell zu Ihrem Leben passt. Am Ende zählt, dass Sie nicht nur finanziell, sondern auch persönlich rundum zufrieden sind.
Die wichtigsten Fragen zum Thema »Rückmietverkauf«
Beim Verkauf mit Rückmietung, auch als Rückmietverkauf oder Sale-and-Leaseback bekannt, verkauft der Eigentümer eine Immobilie und schließt gleichzeitig einen Mietvertrag ab, um weiterhin in dieser Immobilie zu wohnen oder zu arbeiten. Der neue Eigentümer wird somit gleichzeitig Vermieter.
Die Rückmietung bezieht sich auf den Vorgang, bei dem der Verkäufer einer Immobilie nach dem Verkauf weiterhin in dieser Immobilie wohnen oder arbeiten kann, indem er sie vom neuen Eigentümer mietet.
Es gibt keine festgelegte Mindestdauer, die man in einer Immobilie wohnen muss, bevor man sie verkaufen kann. Die Entscheidung, wann man sein Eigentum veräußert, hängt von individuellen Umständen, finanziellen Überlegungen und persönlichen Präferenzen ab. Es ist jedoch ratsam, etwaige steuerliche Konsequenzen und Verkaufskosten zu berücksichtigen.
In Deutschland dürfen Privatpersonen bis zu drei Wohnungen innerhalb von fünf Jahren verkaufen, ohne dass dies als gewerbliche Tätigkeit gilt. Wenn diese Grenze überschritten wird oder der Verkauf gewinnbringend erfolgt, könnte eine gewerbliche Einstufung erfolgen, die bestimmte rechtliche Pflichten mit sich bringt.
⚠️ Disclaimer
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