Die ImmoWertV: Einführung in die Immobilienwertermittlungsverordnung
Lesen Sie in diesem Artikel, wer die ImmoWerV anwendet, was genau sie regelt und welche Neuerungen es gibt.
Inhalt
Was steckt hinter der ImmoWertV?
Ihr Kernanliegen bleibt seit jeher unverändert: Sie legt nachvollziehbare Grundlagen fest, um Grundstücke, Gebäude oder auch bestimmte Immobilienrechte wie das Erbbaurecht professionell zu bewerten. Ursprünglich lösten die aktuellen Regelungen diverse Vorgängerrichtlinien ab, darunter etwa die Bodenrichtwertrichtlinie, die Sachwertrichtlinie, die Vergleichswertrichtlinie und die Ertragswertrichtlinie. Mit der Zusammenführung entstand ein bundesweit einheitliches Regelwerk, das Ihnen dabei hilft, den Wert eines Objekts transparenter zu erfassen.
Auch wenn private Sachverständige oder Experten nicht zwingend an diese Vorschriften gebunden sind, greifen Gerichte häufig auf deren Vorgaben zurück, um in strittigen Fällen klare Orientierung zu gewinnen.
Für wen ist die Immobilienwertverordnung relevant?
Nicht nur, wenn Sie ein Haus verkaufen oder ein Grundstück erwerben möchten, sollten Sie die ImmoWertV kennen. Auch bei einer Erbauseinandersetzung, der Ermittlung von Entschädigungen bei Enteignungen, bei Bodenordnungsverfahren oder wenn gesetzliche Vorkaufsrechte eine Rolle spielen, bildet die ImmoWertV die Basis für objektive Wertbestimmungen. Fachgremien müssen die Verordnung einhalten, doch auch Privatpersonen profitieren von dieser Verlässlichkeit. Banken verlassen sich bei Finanzierungsfragen darauf, Versicherungen schätzen damit Risiken ein, und Makler verwenden diese Vorgaben, um realistische Preiseinschätzungen abzugeben. Sie sehen, die Verordnung findet weitreichende Anwendung.
Die wichtigsten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien
Wer sich mit der Bewertung eines Grundstücks oder Gebäudes beschäftigt, stößt in der Regel auf drei zentrale Methoden. Welche Methodik angewandt wird, entscheidet vor allem die Nutzung und Lage der Immobilie.
Vergleichswertverfahren
Hier nehmen Sachverständige ähnliche Objekte als Referenz, um den Verkehrswert abzuleiten. Das Verfahren eignet sich besonders, wenn viele vergleichbare Transaktionen vorliegen.
Sachwertverfahren
Bei speziellen Objekten oder solchen, für die kaum Vergleichspreise vorliegen, konzentriert sich das Sachwertverfahren stärker auf Baukosten, Grundstückswerte und bauliche Merkmale. Man betrachtet den reinen Aufwand für die Herstellung und stellt ihn den Abschreibungen gegenüber.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Wohn- oder Gewerbeimmobilien kommt es nicht nur auf Substanz oder Vergleichsdaten an, sondern auf das, was Sie mit dem Objekt in Zukunft erwirtschaften können. Hier zählt vor allem die erwartete Rendite. Ein passender Zinssatz, die Mieteinnahmen und die Nutzungsperspektiven bilden den Kern dieses Ansatzes.
💡 Tipp
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Aufbau und Inhalt der Verordnung
Die ImmoWertV gliedert sich in mehrere Teile, um Ihnen eine klare Struktur zu bieten.
Allgemeine Vorschriften und Begriffe (§1–§8)
Dieser Abschnitt klärt zentrale Begriffe und legt fest, in welchen Situationen die Verordnung angewandt wird.
Bodenrichtwerte und weitere Kennzahlen (§9–§14)
Hier geht es vor allem um die Bereitstellung von Marktdaten, insbesondere um Bodenrichtwerte, die als wichtige Vergleichsgröße dienen.
Verfahren zur Wertermittlung (§15–§39)
Dieser Bereich beschreibt genau, wie die einzelnen Bewertungsmethoden anzuwenden sind. Er macht transparent, wie Sach-, Ertrags- und Vergleichswerte praktisch ermittelt werden.
Bodenwertermittlung und grundstücksbezogene Rechte (§40–§52)
In diesen Paragrafen dreht sich alles um die spezielle Bewertung von Böden sowie um Rechte und Belastungen rund ums Grundstück. Auch das Erbbaurecht findet hier ausführliche Berücksichtigung.
Schlussvorschriften (ab §53)
Dieser Teil regelt das Inkrafttreten und weist auf die ergänzenden Anlagen hin, in denen etwa Modellansätze, Tabellen für Kennzahlen oder Listen mit typischen Grundstücksmerkmalen zu finden sind.
💡Tipp
Für ausführliche Informationen und Beispielberechnungen zu den Methoden des Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens ist ein genauerer Blick auf den Beitrag »Verfahren zur Wertermittlung« zu empfehlen.
Welche Veränderungen bringt die aktuelle Version der ImmoWertV mit sich?
Die aktuelle Fassung von Januar 2022 bringt einige Neuerungen mit, die den Blick auf Immobilien umfassender, zeitgemäßer und international verständlicher machen.
Energieeffizienz ist ein Faktor
Erstmals berücksichtigen Bewertungen die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes. Nachhaltigkeit und Energieeffizienz spielen also nun eine aktivere Rolle.
Zukunftstrends im Umfeld werden berücksichtigt
Die erwartete Entwicklung des Viertels oder der Region spielt eine größere Rolle. Gibt es potenziell steigende Nachfrage oder anhaltendes Wachstum, spiegelt sich dies im Wert wider.
Klarere Datenerfassung, mehr Aktualität
Veraltete Regeln strich man aus der Verordnung. Stattdessen legt die ImmoWertV mehr Wert auf zeitgemäße Datenerhebung, was für ein realitätsnahes Bild sorgt.
Einheitliche Gesamtnutzungsdauer
Unabhängig vom Immobilientyp gilt nun eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Das vereinfacht die Bewertung und sorgt für einheitliche Maßstäbe.
WGFZ als zusätzlicher Faktor
Die wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ) ergänzt als neue Kennzahl den Bewertungsprozess. Sie zeigt, wie sich die Grundstücksfläche zur Geschossfläche verhält, und liefert damit eine zusätzliche Orientierung.
Bevorzugte Datennutzung
Gutachter sollen vorrangig Daten aus den zuständigen Gutachterausschüssen verwenden. Zudem empfiehlt die Verordnung, die gleichen Bewertungsverfahren wie diese Ausschüsse anzuwenden. Das schafft noch mehr Einheitlichkeit und Vergleichbarkeit.
Auch Gemeinbedarfs- und Wasserflächen zählen
Künftig müssen Sie auch solche speziellen Flächen berücksichtigen, um den Bodenwert realistisch abzubilden.
Grundstücksbezogene Rechte
Die neuen Regeln integrieren rechtliche Besonderheiten rund um Grundstücke noch direkter in die Bewertung. Das ist für Sie interessant, wenn auf Ihrem Grund und Boden bestimmte Rechte lasten oder Sie selbst Rechte an anderen Grundstücken haben.
ImmoWertA – Praktische Hilfen für den Alltag
Am 20. September 2023 wurde die ImmoWertA ins Leben gerufen mit weitere Erläuterungen, Beispiele und Hinweise. Diese Anwendungshinweise richten sich nach der Gliederung der ImmoWertV, sodass Sie zu fast jedem Paragrafen passende Hilfen vorfinden. Damit fällt es Ihnen leichter, die Theorie in eine klare, verständliche Praxis umzusetzen.
Die wichtigsten Fragen zusammengefasst
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland legt die Grundlagen und Standards für die Ermittlung von Immobilienwerten fest. Sie enthält Richtlinien und Verfahren, insbesondere für die Sachwertermittlung, Ertragswertermittlung und Vergleichswertermittlung von Immobilien.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung gilt für verschiedene Akteure im Immobilienbereich, darunter Gutachter, Sachverständige, Banken, Versicherungen und andere, die mit der Wertermittlung von Immobilien befasst sind. Sie dient als Grundlage für die Erstellung von Gutachten und Bewertungen.
Die ImmoWertV wird angewendet, wenn eine amtliche Wertermittlung von Immobilien erforderlich ist. Das kann beispielsweise bei Kaufverträgen, Steuerangelegenheiten, Vermögensbewertungen oder finanzwirtschaftlichen Entscheidungen der Fall sein. Die Anwendung erfolgt durch qualifizierte Gutachter, Sachverständige oder andere Fachleute, die mit der Wertermittlung von Immobilien befasst sind.
Das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV umfasst verschiedene anerkannte Verfahren wie das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Der Gutachter analysiert detailliert Gebäude- und Grundstücksmerkmale, berücksichtigt aktuelle Marktdaten und wählt das am besten geeignete Verfahren aus, basierend auf den spezifischen Gegebenheiten der zu bewertenden Immobilie. Der genaue Ablauf variiert je nach angewendetem Verfahren, beinhaltet aber in der Regel die Ermittlung von Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerten, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
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