Die ImmoWertV: Einführung in die Immobilienwertermittlungsverordnung
Im Zuge einer Immobilienbewertung ist die ImmoWertV, die Verordnung über die Grundsätze zur Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken und Immobilien, von entscheidender Bedeutung für Fachleute und Eigentümer. Dieser Beitrag liefert Ihnen einen umfassenden Einblick in die aktuelle Immobilienwertverordnung und zielt darauf ab, Ihr Verständnis der verschiedenen Bewertungsverfahren, Bodenrichtwerte und aktuellen Bestimmungen zu vertiefen.
Inhalt
Was ist die ImmoWertV?
Die ImmoWertV steht für die »Immobilienwertermittlungsverordnung« in Deutschland. Es handelt sich dabei um eine Verordnung, die die Grundlage für die Ermittlung von Immobilienwerten in Deutschland bildet. Die ImmoWertV wurde erstmalig im Jahr 1988 erlassen und wurde seither mehrfach überarbeitet.
Die Verordnung legt genaue Regelungen und Standards fest, die von Gutachtern und Sachverständigen bei der Bewertung von Immobilien zu beachten sind. Dies betrifft insbesondere die Verfahren zur Wertermittlung, die anerkannten Wertermittlungsverfahren, sowie die zu berücksichtigenden Marktdaten und Einflussfaktoren. Die ImmoWertV ist somit ein wichtiges Instrument, um eine einheitliche und rechtlich verbindliche Basis für die Bewertung von Immobilien in Deutschland zu gewährleisten.
Die Neufassung, die am 1. Januar 2022 in Kraft trat, wurde mit dem Ziel verabschiedet, ein einheitliches Verfahren zur Schätzung des Wertes von Immobilien bundesweit zu gewährleisten. Die ImmoWertV übernimmt grundlegende Prinzipien der vorherigen Richtlinien: Die Bodenrichtwertrichtlinie (BRW-RL), die Sachwertrichtlinie (SW-RL), die Vergleichswertrichtlinie (VW-RL), die Ertragswertrichtlinie (EW-RL) sowie Teile der Wertermittlungsrichtlinien 2006.
Eine Anwendung der Immobilienwertverordnung ist für eine Vielzahl von Akteuren im Immobiliensektor von Bedeutung. Gutachterausschüsse, Sachverständige, sachkundige Immobilienmakler, Banken und Versicherungsunternehmen stützen sich auf diese Verordnung für fundierte Immobilienbewertungen.
Anwendungsbereich der ImmoWertV
Die ImmoWertV bildet das legislative Gerüst für die Bewertung unterschiedlichster Immobilientypen – von Grundstücken über Gebäude bis hin zu Immobilienrechten. Als solche legt sie die allgemeinen Bewertungsgrundsätze, die erforderlichen Daten und spezifische Regeln für verschiedene Bewertungsverfahren fest, und zwar für das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
Die Anwendbarkeit der ImmoWertV erstreckt sich auf die Schätzung von Marktwerten für Immobilien, unabhängig von deren Marktgängigkeit oder Marktreife. Sie ist unterteilt in fünf Teile: Allgemeine Vorschriften, erforderliche Daten, besondere Vorschriften für Bewertungsmethoden, Bodenwerte und Immobilienrechte sowie Schlussvorschriften.
Für verschiedene Anwendungen ist die ImmoWertV unerlässlich, darunter:
- Ausübung gesetzlicher Vorkaufsrechte
- Bodenordnung
- Entschädigung bei Enteignungen
- Bewertung für die Erbschaftssteuer
Obwohl die Wertverordnung für deutsche Gutachterausschüsse verbindlich ist, gilt dies nicht für private Gutachter und Experten. Jedoch ziehen Gerichte ihre Bestimmungen häufig in rechtlichen Auseinandersetzungen heran. Die ImmoWertV 2022 wird durch die ImmoWertA ergänzt, welche zusätzliche Anleitungen, Beispiele und Erklärungen zur Interpretation und Anwendung der ImmoWertV bietet. Sie ist ein entscheidender Bestandteil des deutschen Immobilienmarkts, der sicherstellt, dass Immobilienbewertungen konsistent, objektiv und transparent für alle Beteiligten sind.
Die verschiedenen Bewertungsverfahren
In Ihrer Auseinandersetzung mit der Immobilienbewertung nach der ImmoWertV werden Sie auf drei Hauptbewertungsverfahren treffen, die jeweils spezifische Aspekte einer Immobilie berücksichtigen:
Vergleichswertverfahren:
- Grundlage sind die Marktpreise vergleichbarer Objekte.
- Besonders relevant für Objekte, bei denen ausreichend Marktdaten vorliegen.
Sachwertverfahren:
- Schätzt den Wert basierend auf den Baukosten, dem Wert des Grundstücks und der Abschreibung.
- Geeignet für spezielle Immobilien, bei denen keine vergleichbaren Marktdaten vorhanden sind.
Ertragswertverfahren:
- Berücksichtigt das potenzielle Einkommen aus der Immobilie über die wirtschaftliche Lebensdauer hinweg, mit einem spezifischen Zinssatz.
- Wird oft bei vermieteten Wohn- oder Geschäftsimmobilien angewandt.
Die Wahl des Bewertungsverfahrens hängt vom Immobilientyp und dem Zweck der Bewertung ab. Dabei ist die Marktsituation ein entscheidender Faktor im Bewertungsprozess. Zusätzliche Methoden wie das Substanzwertverfahren oder das Liquidationswertverfahren kommen bei spezifischen Immobilientypen oder unter besonderen Umständen zum Einsatz.
Die Bewertung einer Immobilie in Deutschland berücksichtigt sowohl den Wert des Bodens als auch den des Gebäudes. Verschiedene Faktoren wie Lage, Größe, Zustand und Ausstattung können den Wert beeinflussen. In der Regel wird eine Kombination aus mindestens zwei Methoden angewandt, um eine umfassende und ausgewogene Bewertung zu gewährleisten.
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Inhalte der ImmoWertV seit 2022
Die Verordnung gliedert sich in mehrere Abschnitte:
Anwendungsbereich und Begriffsbestimmung (§ 1 – § 8):
In diesem Abschnitt werden einheitliche Definitionen für Begriffe festgelegt, die in der Verordnung verwendet werden. Es wird klargestellt, in welchen Situationen die Verordnung Anwendung findet und welche genauen Abgrenzungen dabei gelten.
Bodenrichtwerte und weitere Kennwerte (§ 9 – § 14):
Der zweite Teil konzentriert sich auf die verwendeten Daten für die Berechnung, insbesondere auf Bodenrichtwerte, die hier im Fokus stehen.
Wertermittlungsverfahren für Immobilien (§ 15 – § 39):
Im dritten Abschnitt werden detaillierte Erläuterungen zur tatsächlichen Wertermittlung gegeben. Dies umfasst eine genaue Beschreibung der verschiedenen Verfahren wie Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren.
Bodenwertermittlung und grundstücksbezogene Rechte (§ 40 – § 52):
Der vierte Teil ist in zwei Abschnitte unterteilt. Der erste Abschnitt behandelt rechtliche Definitionen und Vorgaben zur Bodenwertermittlung. Der zweite Abschnitt befasst sich mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, wobei das Erbbaurecht mit seinen Besonderheiten besonders berücksichtigt wird.
Schlussvorschriften (ab § 53):
Abschließend wird festgelegt, dass die Verordnung ab dem 1. Januar 2022 in Kraft tritt.
Zusätzlich zu den Abschnitten gibt es fünf Anlagen, die verschiedene Modellansätze, Tabellen zur Ermittlung von Kennzahlen und eine detaillierte Liste von Grundstücksmerkmalen enthalten.
💡Tipp
Für ausführliche Informationen und Beispielberechnungen zu den Methoden des Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens ist ein genauerer Blick auf den Beitrag »Verfahren zur Wertermittlung« zu empfehlen.
Änderungen in der ImmoWertV
In der neuen ImmoWertV wurden geltende Regeln überarbeitet sowie neue hinzugefügt:
- Erstmals werden die energetischen Beschaffenheiten eines Gebäudes erfasst und berücksichtigt.
- Die künftige Entwicklung des Gebiets spielt nun bei der Wertermittlung eine Rolle, zumal sie einen wichtigen Wertfaktor darstellt.
- Die Regelungen zu den erforderlichen Daten und deren Erhebung wurden überarbeitet, veraltete Vorschriften wurden entfernt.
- Um eine bessere internationale Vergleichbarkeit zu ermöglichen, wurden international gebräuchliche Begriffe und Regelungen aufgenommen.
- Die neue Verordnung legt fest, dass dies jetzt unabhängig von der Art der Immobilie ist, und für alle Gebäude, einschließlich Einfamilien-, Reihen- oder Mehrfamilienhäuser, eine einheitliche Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren vorgibt.
- Die wertrelevante Geschossflächenanzahl (WGFZ) wird als bedeutender Wert in die Verordnung aufgenommen, indem sie das Verhältnis zwischen Grundstücksgröße und Geschossfläche widerspiegelt.
- Immobiliengutachter sollen vorrangig auf grundstücksbezogene Daten von Gutachterausschüssen zurückgreifen.
- Der Grundsatz der Modellkonformität gewinnt an Bedeutung, indem Immobiliengutachter dasselbe Verfahren wie der Gutachterausschuss verwenden sollen, von dem sie ihre Daten beziehen.
- Neue Regelungen gelten auch bei der Bodenwertermittlung, wo Gemeinbedarfs- und Wasserflächen berücksichtigt werden sollen.
- Zusätzlich wurden grundlegende Regelungen zur Wertermittlung von grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen in die Verordnung aufgenommen.
Die wichtigsten Fragen zusammengefasst
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) in Deutschland legt die Grundlagen und Standards für die Ermittlung von Immobilienwerten fest. Sie enthält Richtlinien und Verfahren, insbesondere für die Sachwertermittlung, Ertragswertermittlung und Vergleichswertermittlung von Immobilien.
Die Immobilienwertermittlungsverordnung gilt für verschiedene Akteure im Immobilienbereich, darunter Gutachter, Sachverständige, Banken, Versicherungen und andere, die mit der Wertermittlung von Immobilien befasst sind. Sie dient als Grundlage für die Erstellung von Gutachten und Bewertungen.
Die ImmoWertV wird angewendet, wenn eine amtliche Wertermittlung von Immobilien erforderlich ist. Das kann beispielsweise bei Kaufverträgen, Steuerangelegenheiten, Vermögensbewertungen oder finanzwirtschaftlichen Entscheidungen der Fall sein. Die Anwendung erfolgt durch qualifizierte Gutachter, Sachverständige oder andere Fachleute, die mit der Wertermittlung von Immobilien befasst sind.
Das Wertermittlungsverfahren nach der ImmoWertV umfasst verschiedene anerkannte Verfahren wie das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren. Der Gutachter analysiert detailliert Gebäude- und Grundstücksmerkmale, berücksichtigt aktuelle Marktdaten und wählt das am besten geeignete Verfahren aus, basierend auf den spezifischen Gegebenheiten der zu bewertenden Immobilie. Der genaue Ablauf variiert je nach angewendetem Verfahren, beinhaltet aber in der Regel die Ermittlung von Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerten, um den Marktwert der Immobilie zu bestimmen.
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