Zwischenfinanzierung: Ihr Weg zum schnellen Überbrückungskredit
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wichtige über die Grundprinzipien der Zwischenfinanzierung, die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme, die damit verbundenen Kosten und Zinsen sowie die Vor- und Nachteile dieser Finanzierungsform.
Inhalt
Grundprinzipien der Zwischenfinanzierung
Immobilienkäufer mit vorübergehend gebundenem Eigenkapital können einen Zwischenkredit nutzen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn sie den Kaufpreis für ihre bestehende Immobilie noch nicht erhalten haben oder darauf warten, dass der abgeschlossene Bausparvertrag zuteilungsreif wird. Der kurzfristige, endfällige Immobilienkredit wird später durch ein langfristiges Darlehen abgelöst. Die Laufzeit dieser Baufinanzierung erstreckt sich maximal über 24 Monate. Die Höhe der Zwischenfinanzierung richtet sich nach dem erwarteten Eigenkapital und entspricht stets dem Gegenwert bzw. Objektwert.
Fünf Merkmale der Zwischenfinanzierung
- Kurz- bis mittelfristige Laufzeit (maximal 24 Monate)
- Höhe der Finanzierung entspricht dem erwarteten Eigenkapital
- Jederzeit rückzahlbar: Flexible und schnelle Anpassung an die Verfügbarkeit des erwarteten Kapitals
- Endfälliges Darlehen: Während der Laufzeit werden nur Zinszahlungen geleistet, keine Tilgung erforderlich
- Höhere Zinssätze im Vergleich zu langfristigen Immobilienkrediten
Voraussetzungen für die Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung
Die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung können je nach Kreditgeber variieren, aber im Allgemeinen umfassen sie:
- Eigenkapital: Ein gewisser Anteil an Eigenkapital ist oft erforderlich, um die Zwischenfinanzierung zu beantragen.
- Bonität: Eine solide Bonität und finanzielle Stabilität des Antragstellers sind in der Regel erforderlich.
Objektwertermittlung: Eine Bewertung der zu finanzierenden Immobilie wird häufig durchgeführt, um den Gegenwert für die Zwischenfinanzierung festzulegen. - Sicherheiten: Sicherheiten wie Grundpfandrechte an der Immobilie können verlangt werden, um die Finanzierung abzusichern.
- Laufzeit: Die Zwischenfinanzierung wird oft für einen begrenzten Zeitraum von maximal 24 Monaten gewährt. Der Betrag, der von der Bank finanziert wird, muss während der Laufzeit der Zwischenfinanzierung ebenso verfügbar sein wie der Erlös aus dem Hausverkauf oder die zuteilungsreife Baufinanzierung.
- Mindestsumme: Die Mindestsumme einer Zwischenfinanzierung beträgt in der Regel 200.000 Euro.
- Anschlussfinanzierung: Häufig wird eine Zwischenfinanzierung nur genehmigt, wenn sie in Verbindung mit einem längerfristigen Folgedarlehen beantragt wird.
Wissenswert
Umgangssprachlich werden die Begriffe »Zwischenfinanzierung« und »Vorfinanzierung« synonym verwendet.
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Kosten und Zinsen der Zwischenfinanzierung
Bei der Inanspruchnahme einer Zwischenfinanzierung fallen im Vergleich zu langfristigen Immobilienkrediten in der Regel höhere Kosten an. Dies liegt vor allem an den erhöhten Zinssätzen, die Banken aufgrund des höheren Risikos verlangen. Der Zinsaufschlag kann zwischen 1 % und 5 % liegen, je nach individueller Kreditwürdigkeit und Sicherheiten.
Zusätzliche Kosten
Neben den höheren Zinsen können auch weitere Kosten anfallen:
- Bearbeitungsgebühren von 1-2% der Darlehenssumme
- Schätzgebühren für die Immobilienbewertung
- Notargebühren für die Eintragung von Grundschulden
Einflussfaktoren auf die Zinskonditionen
- Bonität des Kreditnehmers: Je besser die Bonität, desto günstiger der Zinssatz
- Sicherheiten: Ausreichende Sicherheiten reduzieren das Risiko für die Bank und führen zu niedrigeren Zinsen
- Laufzeit der Zwischenfinanzierung: Kürzere Laufzeiten bedeuten höhere Zinsen, da das Risiko für die Bank höher ist
- Marktzinsniveau: Das allgemeine Zinsniveau am Markt beeinflusst auch die Konditionen für Zwischenfinanzierungen
Die tatsächlichen Kosten und Zinsen einer Zwischenfinanzierung können stark variieren, daher ist es wichtig, alle Bedingungen und Gebühren im Voraus mit dem Kreditgeber zu klären. Es ist ratsam, mehrere Angebote von verschiedenen Kreditgebern einzuholen und die Gesamtkosten und Konditionen sorgfältig zu vergleichen, bevor man sich für eine Zwischenfinanzierung entscheidet.
Vor- und Nachteile einer Zwischenfinanzierung
Eine Zwischenfinanzierung für eine Immobilie kann in verschiedenen Situationen nützlich sein, bringt jedoch auch Vor- und Nachteile mit sich. Hier sind einige davon:
Vorteile:
- Überbrückung von Finanzierungslücken: Eine Zwischenfinanzierung ermöglicht es, kurzfristige Liquiditätsengpässe zu überbrücken, insbesondere wenn der Kauf oder Verkauf einer Immobilie nicht synchronisiert ist oder wenn Mittel für Renovierungen oder Umbauten benötigt werden, bevor eine langfristige Finanzierung verfügbar ist.
- Flexibilität: Ein Zwischenfinanzierungskredit ist hilfreich, um einen reibungslosen Übergang zwischen dem Verkauf einer Immobilie und dem Kauf einer neuen Immobilie zu ermöglichen, da der Verkaufserlös in den meisten Fällen erst später zur Verfügung steht, wenn der Kauf bereits erfolgt ist. Die Zwischenfinanzierung ist jederzeit innerhalb der Laufzeit zurückzahlbar.
- Schnellere Abwicklung: Im Vergleich zu langwierigen Prozessen bei langfristigen Finanzierungen können Zwischenfinanzierungen oft schneller abgewickelt werden, was in dringenden Situationen von Vorteil sein kann.
- Eigenkapital: Das bereitgestellte Geld wird als Eigenkapital betrachtet. Dies gibt dem Kreditnehmer einen weiteren wichtigen Vorteil, da gilt: Je mehr Eigenkapital in die spätere Baufinanzierung eingebracht wird, desto vorteilhafter sind die Zinskonditionen.
Nachteile:
- Höhere Zinskosten: Zwischenfinanzierungen haben oft höhere Zinssätze als langfristige Hypotheken, da sie als kurzfristige Lösungen betrachtet werden. Dies kann zu höheren Finanzierungskosten führen.
- Zusätzliche Gebühren: Zusätzlich zu den Zinsen können Zwischenfinanzierungen auch Bearbeitungsgebühren und andere Gebühren mit sich bringen, die die Gesamtkosten erhöhen können.
- Risiko bei der Refinanzierung: Wenn der Kreditnehmer nicht in der Lage ist, die Zwischenfinanzierung rechtzeitig durch eine langfristige Finanzierung zu ersetzen, kann dies zu finanziellen Problemen führen, einschließlich der Gefahr von Zwangsversteigerungen oder anderen rechtlichen Konsequenzen.
- Geringe Anzahl an Banken: Da nicht alle Banken Überbrückungskredite anbieten, ist die Auswahl an Finanzinstituten begrenzt.
- Hohe Mindestkreditsumme: Bei vielen Banken ist die Mindestkreditsumme für Zwischenfinanzierungsdarlehen oft recht hoch. Üblicherweise liegt sie bei 200.000 EUR oder mehr.
Praktisches Beispiel einer Zwischenfinanzierung
Familie Müller besitzt eine Eigentumswohnung in Dortmund im Wert von 300.000 Euro und möchte ein Einfamilienhaus auf dem Land kaufen, das 400.000 Euro kostet. Sie haben bereits 50.000 Euro als Eigenkapital für den Kauf des neuen Hauses angespart.
Die Familie Müller möchte das Einfamilienhaus kaufen, bevor sie die Eigentumswohnung verkauft, um nicht ohne Unterkunft dazustehen. In diesem Szenario ist eine Zwischenfinanzierung sehr nützlich.
Kauf des Einfamilienhauses:
- Kaufpreis des Hauses: 400.000 Euro
- Eigenkapital: 50.000 Euro
- Benötigtes Darlehen: 350.000 Euro
Zwischenfinanzierung:
- Familie Müller beantragt ein Zwischenkredit von 350.000 Euro, um das Einfamilienhaus zu kaufen, bevor sie ihre Eigentumswohnung verkauft.
- Die Bank gewährt ihnen den Zwischenkredit mit einem Zinssatz von beispielsweise 5 % pro Jahr für eine Zwischenfinanzierungsdauer von 6 Monaten.
Verkauf der Eigentumswohnung:
- Die Familie verkauft ihre Eigentumswohnung für 300.000 Euro.
Rückzahlung des Zwischenkredits:
- Nach dem Verkauf der Wohnung verfügt die Familie über 350.000 Euro aus dem Verkaufserlös der Wohnung plus ihr ursprüngliches Eigenkapital von 50.000 Euro, insgesamt 400.000 Euro.
- Sie verwenden den Verkaufserlös, um den Zwischenkredit vollständig zurückzuzahlen.
In diesem Beispiel hat Familie Müller die Zwischenfinanzierung genutzt, um das Einfamilienhaus zu kaufen, bevor sie ihre Eigentumswohnung verkauft hat. Dadurch konnten sie den Kauf des neuen Hauses sicherstellen, ohne auf den Verkaufserlös der Wohnung warten zu müssen. Der Zwischenkredit wird dann mit dem Erlös aus dem Verkauf der Wohnung zurückgezahlt.
Tipp
Versuchen Sie, die Laufzeit der Zwischenfinanzierung so kurz wie möglich zu halten. Da es keine feste Zinsbindung gibt, besteht das Risiko, dass die Zinsen im Laufe der Monate steigen.
Unterschied Zwischenfinanzierung und variables Darlehen
Eine Zwischenfinanzierung wird ausschließlich für bereits festgelegte Projekte wie den Kauf oder Bau eines Hauses gewährt, während variable Darlehen auch für weniger konkrete Vorhaben genutzt werden können. Wenn Sie beispielsweise noch unsicher sind, ob Sie Ihre aktuelle Immobilie verkaufen möchten, könnte ein variables Darlehen eine geeignete Option sein.
Zinssätze
Sowohl bei der Zwischenfinanzierung als auch beim variablen Darlehen sind die Zinssätze nicht festgelegt und können von der Bank alle drei Monate angepasst werden. Ein wesentlicher Vorteil des variablen Darlehens liegt in seiner hohen Flexibilität: Es kann jederzeit unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zurückgezahlt werden.
Tilgungsmodalitäten
In Bezug auf die Tilgungsmodalitäten gibt es einen entscheidenden Unterschied zwischen beiden Finanzierungsformen. Während bei der Zwischenfinanzierung die gesamte Summe am Ende der Laufzeit zurückgezahlt wird, erfolgt bei einem variablen Darlehen die Rückführung der Schuld durch regelmäßige Zins- und Tilgungsraten. Die Zwischenfinanzierung ist auf maximal 24 Monate begrenzt, während Sie bei einem variablen Darlehen je nach Ihren Wünschen eine längere Rückzahlungszeit wählen können.
Sicherungsleistungen
Für gewöhnlich benötigen Sie für die Zwischenfinanzierung keine spezielle Sicherheit. Die Bank akzeptiert in der Regel den fälligen Bausparvertrag, den Verkaufserlös Ihrer Immobilie oder andere erwartete Geldeingänge als ausreichende Grundlage für die Gewährung des Zwischendarlehens. Im Gegensatz dazu wird das variable Darlehen durch eine Grundschuld oder eine andere Form der Sicherheit abgesichert.
Fazit zur Zwischenfinanzierung
Die Zwischenfinanzierung ist gut geeignet, um den Zeitraum bis zum verfügbar werden von Eigenkapitals zu überbrücken und einen reibungslosen Ablauf zwischen Kauf und Verkauf einer Immobilie sicherzustellen. Sobald das Eigenkapital zur Verfügung steht, kann der Kredit kurzfristig zurückgezahlt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
Aufgrund des beträchtlichen Arbeits- und Kostenaufwands bieten nur wenige Banken Zwischenfinanzierungen an. Die Bearbeitung des Finanzierungsvertrags geht oft mit Bearbeitungsgebühren einher, die 1 bis 2 Prozent der Kreditsumme ausmachen können. Zusätzlich ist die Mindestsumme für eine Zwischenfinanzierung in der Regel recht hoch.
Insgesamt ist die Zwischenfinanzierung für eine Immobilie eine nützliche Finanzierungsoption, die es Käufern ermöglicht, schnell auf Immobilienangebote zu reagieren. Aber sie sollte sorgfältig abgewogen und nur in Betracht gezogen werden, wenn die Kosten für das zu finanzierende Projekt, die finanziellen Mittel nicht übersteigen.
Konsultieren Sie einen Finanzexperten für die Berechnung einer Übergangsfinanzierung. Diese Person kann Sie auch über die aktuellen Zinssätze für Zwischenfinanzierungen informieren. Zudem ist es wichtig, die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen, um die beste Option zu finden.
FAQ zum Thema »Zwischenfinanzierung«
Eine Zwischenfinanzierung kann teuer sein, da die Zinsen oft höher sind als bei langfristigen Darlehen. Die genauen Zinssätze können je nach Anbieter, Finanzierungssumme, Bonität des Kreditnehmers und anderen Faktoren variieren.
Die Zinsen für eine Zwischenfinanzierung können je nach Marktbedingungen und individueller Vereinbarung mit der Bank variieren. In der Regel sind sie jedoch höher als die für langfristige Darlehen, da Zwischenfinanzierungen oft kurzfristig und risikoreicher sind. Bei idealen Voraussetzungen in Bezug auf Bonität, Sicherheiten und Eigenkapital liegt der Topzinssatz am Markt derzeitig bei 3,42 % (Stand 10.05.24).
Eine Zwischenfinanzierung erfolgt in der Regel, wenn eine Person oder ein Unternehmen eine kurzfristige Liquiditätslücke überbrücken muss, zum Beispiel während des Kaufs oder Verkaufs einer Immobilie. Die Bank gewährt einen Kredit für diesen Zeitraum, der dann später durch einen langfristigen Kredit oder andere Mittel abgelöst wird.
Verschiedene Banken bieten Zwischenfinanzierungen an, darunter Geschäftsbanken, Hypothekenbanken und Spezialbanken für Immobilienfinanzierungen. Es ist ratsam, die Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen, um die beste Option zu finden.
Die Dauer einer Zwischenfinanzierung kann je nach Vereinbarung mit der Bank variieren, typischerweise beträgt sie jedoch einige Monate bis zu maximal zwei Jahren.
⚠️ Disclaimer
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