Der Verkauf eines Hauses an ein Familienmitglied ist eine wichtige Entscheidung, die sorgfältig geplant werden sollte. In welchen Situationen ist es sinnvoller, ein Haus innerhalb der Familie zu verkaufen, anstatt es zu vererben oder zu Lebzeiten zu verschenken? Und wie kann ein angemessener Verkaufspreis festgelegt werden? Dieser Artikel beantwortet Ihnen diese Fragen und soll Ihnen dabei helfen, die richtigen Schritte zu unternehmen und alle relevanten Informationen zu berücksichtigen.
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Viele Menschen möchten, dass ihr Haus nach ihrem Tod oder wenn sie umziehen müssen, innerhalb der Familie bleibt. Ein Hausverkauf an ein Kind oder ein anderes Familienmitglied kann dabei eine gute Option sein. Es gibt mehrere finanzielle Vorteile, die damit verbunden sind:
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie eine Immobilie an die nächste Generation übertragen werden kann: durch Verkauf, Schenkung oder Erbschaft. Jede Option hat ihre eigenen Vor- und Nachteile, die sich hauptsächlich in den steuerlichen Auswirkungen unterscheiden.
Beim Verkauf eines Hauses an ein Familienmitglied gelten fast die gleichen Regeln wie bei einem Verkauf an eine fremde Person, mit dem Unterschied von steuerlichen Aspekten, dass keine Grunderwerbsteuer, Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer anfällt. Die Grunderwerbssteuer entfällt bei Verwandten ersten Grades und Ehepartnern und beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Verkaufspreises. Es besteht trotz Verkauf der Immobilie die Möglichkeit im Haus wohnen zu bleiben, im Rahmen vom Nießbrauch, lebenslangem Wohnrecht oder Rentenkauf. In diesem Szenario erhalten die Eltern von ihrem Kind, dem die Immobilie gehört, eine regelmäßige monatliche Rente. Diese Rentenzahlungen können entweder für einen vorher festgelegten Zeitraum oder lebenslang erfolgen.
Eine Schenkung ist eine Übertragung von Eigentum ohne Gegenleistung. Daher fallen bei einer Schenkung ebenfalls Notar- und Grundbuchkosten an. Darüber hinaus kann eine Schenkungssteuer anfallen, wenn die Schenkung den Freibetrag überschreitet. Der Freibetrag beträgt für Eheleute 500.000 €, für leibliche Kinder, Adoptivkinder und Stiefkinder 400.000 €, für Enkel 200.000 € und für Eltern bzw. Großeltern 100.000 €. Bei Überschreitung fällt eine Schenkungssteuer von bis zu 50 % des Verkaufspreises der Immobilie an, abzüglich der Freibeträge abhängig vom Steuersatz und Steuerwert. Auch im Falle einer Schenkung besteht die Möglichkeit, sich Nießbrauch oder lebenslanges Wohnrecht im Grundbuch zusichern zu lassen.
Die Erbschaft ist die klassischste Form der Nachlassregelung. Der wesentliche Unterschied zur Schenkung und zum Hausverkauf besteht darin, dass die Regelung erst nach dem Tod des Immobilieneigentümers in Kraft tritt. Es ist nicht notwendig, einen Notar für die Erstellung eines Testaments hinzuzuziehen. Ein Testament kann auch handschriftlich verfasst werden, was mit keinen zusätzlichen Kosten verbunden ist. Im Gegensatz dazu erfordert eine Immobilien-Schenkung stets eine notarielle Beurkundung.
Hinzuziehen eines Steuerberaters, der unabhängig und objektiv die Fakten und Zahlen analysieren kann, ohne von Emotionen beeinflusst zu sein.
In vielen Fällen wird ein Haus innerhalb der Familie zu einem günstigeren Preis verkauft als auf dem freien Markt. Dies geschieht oft aus dem Wunsch heraus, den Nachkommen finanziell unter die Arme zu greifen, ohne an ihnen zu verdienen.
Dennoch ist es wichtig, auch bei Verkäufen an Angehörige einen angemessenen Verkaufspreis festzusetzen, um den Verdacht einer getarnten Schenkung zu vermeiden. Ein zu niedriger Verkaufspreis könnte das Finanzamt dazu veranlassen, die Umgehung der Schenkungssteuer zu vermuten. Es gibt jedoch keine klaren gesetzlichen Vorgaben, wie hoch der angemessene Kaufpreis sein sollte. Beispielsweise ein Kaufpreis von 50.000 € bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 € würde das Finanzamt höchstwahrscheinlich als Schein-Verkauf ausmachen.
Daher ist es auch beim Hausverkauf innerhalb der Familie ratsam, einen realistischen Verkaufspreis anzusetzen. Eine genaue Wertermittlung Ihrer Immobilie kann durch einen Experten durchgeführt oder mit Hilfe von unserer Online-Immobilienbewertung erhalten werden.
Auch beim Verkauf einer Immobilie an Kinder oder Enkelkinder sind Kosten zu berücksichtigen. Die Kostenverteilung sollten Sie im Vorfeld klären. Zu begleichen sind:
Zusätzlich könnten folgende Kosten anfallen:
Ein zu niedriger Verkaufspreis könnte vom Finanzamt als Scheingeschäft interpretiert werden, was potenzielle steuerrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Wenn Sie Ihre Immobilie an ein Familienmitglied verkaufen und darin wohnen bleiben möchten, gibt es verschiedene Optionen. Hier sind einige der gebräuchlichsten:
Die Immobilie wird gegen Zahlung einer regelmäßigen Geldsumme verkauft. Der bisherige Eigentümer arrangiert dann mit dem neuen Eigentümer ein Wohnrecht.
Der Immobilienbesitzer verkauft sein Haus und erhält dafür eine wiederkehrende Rentenzahlung, die in der Regel bis zu seinem Tod geht.
Hierbei handelt es sich um das Nutzungsrecht an einem Haus oder einer Wohnung, das einem nicht (mehr) gehört. Das heißt, die Immobilie wurde verkauft, aber man darf weiterhin darin wohnen oder die Erträge, die das Objekt in Form einer Miete einbringt, einbehalten.
Der Immobilienbesitzer veräußert dabei nur einen Teil seines Hauses oder seiner Wohnung. Obwohl er einen Anteil an seiner Immobilie verkauft hat, darf er wohnen bleiben – was über ein Nießbrauchrecht abgesichert ist.
Der Rückmietverkauf ist eine Möglichkeit, sein Haus zu verkaufen und vom Käufer zurückzumieten. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis als einmalige Summe und zahlt an den Vermieter, also den neuen Eigentümer, regelmäßige Mietzahlungen.
Das Wohnrecht ist ein Unterbegriff des Nießbrauchs. Es bedeutet, dass jemand über das Recht verfügt, in einer Immobilie zu wohnen, die nicht in seinem Eigentum ist und für die er auch keine Miete zahlt.
Die Umkehrhypothek funktioniert nach dem Prinzip, dass der Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Wohnung beleiht und sich dafür von einer Bank oder Versicherung eine monatliche Rente auszahlen lässt.
Weitere Informationen finden Sie im Artikel zum Thema Haus verkaufen und wohnen bleiben.
Der Hausverkauf innerhalb der Familie ist ein komplexer Prozess, der sowohl emotionale als auch finanzielle Aspekte mit sich bringt. Die Entscheidung zwischen Verkauf, Schenkung oder Erbschaft hängt von individuellen Umständen ab. Während viele darüber nachdenken, günstig an Familienmitglieder zu verkaufen, um diesen finanziell zu helfen, sollten die steuerlichen Implikationen und rechtlichen Anforderungen nicht vernachlässigt werden. Die Festsetzung eines angemessenen Verkaufspreises ist entscheidend, um Steuerverdachtsmomente zu vermeiden. Transparente Kommunikation, rechtliche Beratung und eine realistische Wertermittlung sind die Schlüsselfaktoren für einen erfolgreichen und fairen Hausverkauf innerhalb der Familie.
Ja, es ist möglich, Ihr Haus an Ihr Kind zu einem Preis unter dem Marktwert zu verkaufen. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass der Verkaufspreis nicht zu stark von den üblichen Marktpreisen abweicht, um potenzielle steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
Es gibt keine klare gesetzliche Regelung darüber, wie weit ein Haus unter dem Marktwert verkauft werden darf. Jedoch sollte der Verkaufspreis so festgelegt werden, dass er nicht erheblich unter den üblichen Marktpreisen liegt, um den Verdacht einer getarnten Schenkung zu vermeiden.
Ein Verkauf gilt als Schenkung, wenn der Verkaufspreis erheblich unter dem Marktwert liegt und somit als “geschenkt” betrachtet werden kann. In solchen Fällen könnte Schenkungssteuer anfallen. Es ist wichtig, einen angemessenen Verkaufspreis zu wählen, um solche steuerlichen Probleme zu vermeiden.
Die Frage, ob Schenkung oder Verkauf günstiger ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Wertes der Immobilie, der steuerlichen Rahmenbedingungen und individueller Umstände. Eine Schenkung kann günstig sein, wenn sie innerhalb der Freibeträge liegt und Schenkungssteuer vermieden werden kann. Beim Verkauf können jedoch andere steuerliche Aspekte wie die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen.
Beim Verkauf eines Hauses können verschiedene Steuern anfallen, darunter die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland. Zusätzlich können auch Einkommensteuer oder Spekulationssteuer anfallen, wenn das Haus gewinnbringend verkauft wird. Es ist ratsam, sich rechtzeitig steuerlichen Rat einzuholen, um die genauen steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.
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Suze Orman