Haus innerhalb der Familie verkaufen: Das sind Ihre Optionen
Der Verkauf eines Hauses an ein Familienmitglied ist eine wichtige Entscheidung, die sorgfältig geplant werden sollte. In welchen Situationen ist es sinnvoller, ein Haus innerhalb der Familie zu verkaufen, anstatt es zu vererben oder zu Lebzeiten zu verschenken? Und wie kann ein angemessener Verkaufspreis festgelegt werden? Dieser Artikel beantwortet Ihnen diese Fragen und soll Ihnen dabei helfen, die richtigen Schritte zu unternehmen und alle relevanten Informationen zu berücksichtigen.
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Jan Metzler
- Sören Imöhl
Inhalt
Warum das Haus innerhalb der Familie verkaufen?
Viele Hausbesitzer legen großen Wert darauf, dass ihr Anwesen auch nach einem Umzug oder ihrem Ableben in vertrauten Händen bleibt. Der Verkauf an ein eigenes Kind oder einen anderen nahen Angehörigen schafft hierfür eine sinnvolle Grundlage. Dieses Vorgehen bringt nicht nur eine emotionale Entlastung, sondern bietet zugleich interessante finanzielle Aspekte.
Attraktive Gründe für einen Verkauf innerhalb des familiären Umfelds
- Keine Grunderwerbsteuer: Sobald Sie Ihr Haus an Kinder oder enge Verwandte weitergeben, entfällt diese staatliche Abgabe komplett (§ 3 Grunderwerbsteuergesetz).
- Wegfall von Erbschafts- und Schenkungssteuer: In den meisten Fällen zahlen Sie keinerlei derartige Steuern, wenn das Objekt innerhalb des engen Familienkreises den Eigentümer wechselt.
- Verkaufserlös: Mit dem finanziellen Ertrag aus der Veräußerung können Sie zum Beispiel einen altersgerechten Wohnraum beziehen oder die Kosten für ein Pflegeheim stemmen.
- Rechtliche Klarheit: Eine notarielle Beurkundung verhindert spätere Erbstreitigkeiten und sorgt für eine rechtssichere Übergabe.
- Steuervorteile bei Modernisierungen: Bleiben Sie als Mieter im ehemaligen Eigenheim, können Investitionen in Renovierungen unter Umständen steuerlich geltend gemacht werden.
Unterschiede zwischen Hausverkauf, Schenkung und Erbschaft
Eine Immobilie lässt sich auf verschiedene Wege an die nächste Generation weitergeben, die wir Ihnen im Folgenden aufzeigen.
Hausverkauf innerhalb der Familie
Beim Verkauf eines Hauses unter Verwandten gelten größtenteils die gleichen Regeln wie beim Verkauf an Fremde. Der entscheidende Unterschied: Bestimmte Steuern (Grunderwerb-, Schenkungs- oder Erbschaftssteuer) entfallen komplett. Bei nahen Angehörigen – etwa Ihren Kindern oder Ihrem Ehepartner – sparen Sie so zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises, je nach Bundesland.
Trotz Eigentumsübertragung können Sie im Eigenheim wohnen bleiben. Dies lässt sich über Nießbrauch, ein lebenslanges Wohnrecht oder einen sogenannten Rentenkauf regeln. Im Falle eines Rentenkaufs erhalten Sie als Verkäufer sogar regelmäßige monatliche Zahlungen von Ihrem Kind, das zum neuen Eigentümer wird.
Schenkung
Übertragen Sie Ihr Haus ohne Gegenleistung, handelt es sich um eine Schenkung. Auch hier müssen Sie mit Notar- und Grundbuchkosten rechnen. Wird der Freibetrag überschritten, greift zudem die Schenkungssteuer. Je nach Verwandtschaftsgrad variieren die Freibeträge zwischen 100.000 € und 500.000 €. Übersteigen Sie diese Grenzen deutlich, kann die Steuerlast bis zu 50 % des Immobilienwertes betragen. Auch bei einer Schenkung können Sie sich ein Nutzungsrecht, also Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht, eintragen lassen.
Erbschaft
Die klassische Weitergabe einer Immobilie erfolgt durch ein Testament oder im gesetzlichen Erbgang. Anders als beim Verkauf oder bei einer Schenkung treten die Regelungen hier erst nach dem Todesfall in Kraft. Ein handschriftliches Testament ist kostenlos möglich und erfordert keinen Notar. Schenkungen hingegen müssen stets notariell beurkundet werden.
💡 Tipp
Hinzuziehen eines Steuerberaters, der unabhängig und objektiv die Fakten und Zahlen analysieren kann, ohne von Emotionen beeinflusst zu sein.
Lassen Sie sich den Wert Ihrer Immobilie berechnen
Kann das Haus unter Wert verkauft werden?
Es ist natürlich verlockend, Ihren Kindern oder Enkeln beim Hauskauf durch einen besonders günstigen Preis entgegenzukommen. Hier sollten Sie jedoch mit Bedacht vorgehen. Ein deutlich unter dem Verkehrswert angesetzter Kaufpreis kann schnell zu Nachfragen seitens der Finanzbehörden führen – vor allem dann, wenn der Preis so niedrig liegt, dass er wie eine indirekte Schenkung anmutet. Es gibt zwar es keine starren Grenzen, aber ein Verkauf etwa bei 50.000 € anstelle von 500.000 € dürfte Ihnen mit großer Wahrscheinlichkeit Probleme einhandeln.
Um solche Unannehmlichkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, einen realistischen Wertansatz zu wählen. Nutzen Sie hierfür die Möglichkeit einer professionellen Einschätzung durch Sachverständige oder greifen Sie auf ein unverbindliches Online-Tool zur Immobilienbewertung zurück.
Welche Kosten entstehen beim Hausverkauf innerhalb der Familie?
Auch beim Verkauf einer Immobilie an Kinder oder Enkelkinder sind Kosten zu berücksichtigen. Die Kostenverteilung sollten Sie im Vorfeld klären. Übliche Posten sind:
- Energieausweis (ca. 50 € – 100 € für einen Verbrauchsausweis; ca. 200 € – 500 € für den bedarfsorientierten Energieausweis)
- Notarkosten (ca. 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises)
- Grundbuchkosten (ca. 0,5 % des Kaufpreises)
Zusätzlich könnten folgende Kosten anfallen:
- Vorfälligkeitsentschädigung (falls die Baufinanzierung noch nicht abgeschlossen ist)
- Spekulationssteuer (falls die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren gewinnbringend veräußert wird)
- Immobilienbewertung (Kurzgutachten ca. 500 €, Vollgutachten 0,5 % – 1 % des Verkehrswertes, Online-Bewertung kostenlos)
💡Wissenswert
Ein zu niedriger Verkaufspreis könnte vom Finanzamt als Scheingeschäft interpretiert werden, was potenzielle steuerrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Haus an Familienmitglied verkaufen und trotzdem wohnen bleiben
Möchten Sie das Haus an ein Familienmitglied übertragen und dennoch darin leben, bieten sich verschiedene Modelle an. Hier sind einige der gebräuchlichsten:
Immobilienrente
Sie verkaufen Ihr Eigentum und vereinbaren gleichzeitig ein Wohnrecht gegen regelmäßige Zahlungen.
Leibrente
Der Immobilienbesitzer verkauft sein Haus und erhält dafür eine wiederkehrende Rentenzahlung, die in der Regel bis zu seinem Tod geht.
Nießbrauch
Hierbei handelt es sich um das Nutzungsrecht an einem Haus oder einer Wohnung, das einem nicht (mehr) gehört. Das heißt, die Immobilie wurde verkauft, aber man darf weiterhin darin wohnen oder die Erträge, die das Objekt in Form einer Miete einbringt, einbehalten.
Teilverkauf
Der Immobilienbesitzer veräußert dabei nur einen Teil seines Hauses oder seiner Wohnung. Obwohl er einen Anteil an seiner Immobilie verkauft hat, darf er wohnen bleiben – was über ein Nießbrauchrecht abgesichert ist.
Rückmietverkauf
Der Rückmietverkauf ist eine Möglichkeit, sein Haus zu verkaufen und vom Käufer zurückzumieten. Der Verkäufer erhält den Verkaufspreis als einmalige Summe und zahlt an den Vermieter, also den neuen Eigentümer, regelmäßige Mietzahlungen.
Wohnrecht
Das Wohnrecht ist ein Unterbegriff des Nießbrauchs. Es bedeutet, dass jemand über das Recht verfügt, in einer Immobilie zu wohnen, die nicht in seinem Eigentum ist und für die er auch keine Miete zahlt.
Umkehrhypothek
Die Umkehrhypothek funktioniert nach dem Prinzip, dass der Immobilieneigentümer sein Haus oder seine Wohnung beleiht und sich dafür von einer Bank oder Versicherung eine monatliche Rente auszahlen lässt.
Weitere Informationen finden Sie im Artikel zum Thema Haus verkaufen und wohnen bleiben.
Fazit: Hausverkauf an Angehörige
Ein Verkauf innerhalb der Familie ist niemals nur ein Geschäft, sondern immer auch eine emotionale Angelegenheit. Ob Sie sich für einen Verkauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft entscheiden, hängt von Ihren persönlichen Lebensumständen, steuerlichen Rahmenbedingungen und Zukunftsplänen ab.
Achten Sie auf einen fairen und marktgerechten Kaufpreis, um Verdachtsmomente beim Finanzamt zu vermeiden. Transparenz in der Kommunikation, eine fundierte Rechtsberatung und eine exakte Wertermittlung bilden das Fundament für einen reibungslosen Übergang Ihres Hauses an die nächste Generation. So schaffen Sie ideale Voraussetzungen für einen fairen, wirtschaftlich sinnvollen und zugleich einfühlsamen Eigentumswechsel im Kreis der Familie.
Die wichtigsten Fragen zusammengefasst
Ja, es ist möglich, Ihr Haus an Ihr Kind zu einem Preis unter dem Marktwert zu verkaufen. Allerdings sollten Sie darauf achten, dass der Verkaufspreis nicht zu stark von den üblichen Marktpreisen abweicht, um potenzielle steuerliche Konsequenzen zu vermeiden.
Es gibt keine klare gesetzliche Regelung darüber, wie weit ein Haus unter dem Marktwert verkauft werden darf. Jedoch sollte der Verkaufspreis so festgelegt werden, dass er nicht erheblich unter den üblichen Marktpreisen liegt, um den Verdacht einer getarnten Schenkung zu vermeiden.
Ein Verkauf gilt als Schenkung, wenn der Verkaufspreis erheblich unter dem Marktwert liegt und somit als “geschenkt” betrachtet werden kann. In solchen Fällen könnte Schenkungssteuer anfallen. Es ist wichtig, einen angemessenen Verkaufspreis zu wählen, um solche steuerlichen Probleme zu vermeiden.
Die Frage, ob Schenkung oder Verkauf günstiger ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des Wertes der Immobilie, der steuerlichen Rahmenbedingungen und individueller Umstände. Eine Schenkung kann günstig sein, wenn sie innerhalb der Freibeträge liegt und Schenkungssteuer vermieden werden kann. Beim Verkauf können jedoch andere steuerliche Aspekte wie die Grunderwerbsteuer eine Rolle spielen.
Beim Verkauf eines Hauses können verschiedene Steuern anfallen, darunter die Grunderwerbsteuer. Die genaue Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland in Deutschland. Zusätzlich können auch Einkommensteuer oder Spekulationssteuer anfallen, wenn das Haus gewinnbringend verkauft wird. Es ist ratsam, sich rechtzeitig steuerlichen Rat einzuholen, um die genauen steuerlichen Auswirkungen zu verstehen.
⚠️ Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Finanzberatung, Rechtsberatung oder Steuerberatung.
