Baulast: Einflussfaktoren auf Immobilienwert und Rechtslage
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über Baulasten. Wir erklären Ihnen, was genau eine Baulast ist und welche verschiedenen Arten es gibt. Sie erhalten einen Überblick über den Prozess der Baulasteintragung ins Baulastenverzeichnis, wie sie gelöscht wird und die möglichen Auswirkungen auf die Immobilienbewertung.
Inhalt
Was genau ist eine Baulast und wozu braucht man sie?
Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht. Damit verpflichtet er sich, bestimmte Anforderungen zu erfüllen, zu dulden oder von einem bestimmten Vorhaben abzusehen. Diese Regelung dient in erster Linie dazu, baurechtliche Vorschriften einzuhalten und häufig überhaupt erst eine Baugenehmigung zu ermöglichen.
Sie wird wirksam, sobald sie ins Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Als rechtliche Grundlage dient die jeweilige Landesbauordnung. Die zuständige Baugenehmigungsbehörde prüft bei jedem Bauantrag, ob in diesem Zusammenhang bereits eine Baulast besteht oder eine solche nötig wird.
Besonders wichtig: Baulasten enden nicht automatisch bei einem Eigentümerwechsel, gelten also auch für zukünftige Besitzer. Selbst eine Zwangsversteigerung hebt sie nicht auf. Dadurch können sie den Spielraum für die künftige Nutzung begrenzen und wirken sich womöglich negativ auf den Wert einer Immobilie aus.
Weshalb Baulasten öffentlich-rechtlicher Natur sind
Im Gegensatz zu privatrechtlichen Vereinbarungen oder Grunddienstbarkeiten gehören Baulasten in den öffentlich-rechtlichen Bereich. Sie sollen sicherstellen, dass baurechtliche Vorschriften eingehalten werden. Diese Verpflichtungen erscheinen nicht im Grundbuch, sondern stehen im Baulastenverzeichnis, das bei den örtlichen Bauaufsichtsbehörden geführt wird. Interessenten können dort mit berechtigtem Interesse Einsicht nehmen.
Grundstückseigentümer verpflichten sich mit einer Baulast, bestimmte Bedingungen umzusetzen – etwa Abstandsvorgaben einzuhalten oder einen Zugang zur öffentlichen Straße zu ermöglichen. Oft sind diese Schritte nötig, um überhaupt eine Baugenehmigung für ein bestimmtes Vorhaben zu bekommen. Dieser verbindliche Charakter schafft Rechtssicherheit für Bauaufsichtsbehörden, Nachbarn und mögliche Käufer. So wissen alle Beteiligten von Anfang an, welche Einschränkungen oder Vorgaben beim Grundstück gelten.
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Arten von Baulasten und was sie konkret bedeuten
In Deutschland existieren diverse Arten von Baulasten, die je nach Bundesland und konkreter Situation unterschiedlich häufig vorkommen. Alle werden im jeweiligen Baulastenverzeichnis der zuständigen Behörde eingetragen. Hier ein Überblick der wichtigsten Typen:
Abstandsflächenbaulast
Damit will man sicherstellen, dass gesetzliche Abstandsflächen zwischen Gebäuden auch dann eingehalten werden, wenn ein Bauwerk diese Mindestabstände nicht auf dem eigenen Grundstück umsetzen kann. Der Nachbar stimmt zu, dass die vorgeschriebenen Flächen auf sein Gelände „übergreifen“.
Beispiel: Sie möchten ein Wohnhaus errichten, doch Ihr geplantes Gebäude unterschreitet den vorgeschriebenen Abstand zur Grundstücksgrenze. Der Nachbar übernimmt eine Abstandsflächenbaulast und duldet, dass die Abstandsregel über sein Grundstück hinweg erfüllt wird.
Zuwegungsbaulast (Wegebaulast)
Sie sorgt dafür, dass ein Grundstück einen gesicherten Zugang zur öffentlichen Straße erhält, auch wenn es nicht unmittelbar an diese angrenzt. Die Erschließung erfolgt dann über ein benachbartes Gelände, dessen Eigentümer diese Nutzung zulässt.
Beispiel: Ihr Grundstück liegt hinter einem anderen, ohne eigene Anbindung an die Straße. Der vordere Grundstücksbesitzer übernimmt eine Zuwegungsbaulast, sodass Sie einen befestigten Weg über sein Areal nutzen dürfen.
Erschließungsbaulast
Diese Variante stellt sicher, dass ein Grundstück an Versorgungsleitungen wie Wasser, Abwasser oder Strom angeschlossen werden kann. Dafür müssen diese Leitungen möglicherweise über fremdes Terrain verlaufen.
Beispiel: In einem neuen Baugebiet müssen Strom- und Wasserleitungen über ein Nachbargrundstück gelegt werden. Dessen Eigentümer stimmt einer Erschließungsbaulast zu, sodass die notwendigen Leitungen auf seinem Grundstück verlegt und betrieben werden dürfen.
Nutzungsbaulast
Hier geht es um die Verpflichtung, ein Grundstück oder Teile davon für einen bestimmten Zweck bereitzustellen – etwa als Stellflächen für ein angrenzendes Gebäude.
Beispiel: Ein Gewerbegrundstück soll Parkplätze für ein benachbartes Bürohaus bereitstellen. Der Eigentümer des Gewerbeareals übernimmt diese Nutzungsbaulast und stellt seine Flächen als Parkraum zur Verfügung.
Bebauungsbaulast
Diese Baulast bestimmt, dass bestimmte Baumaßnahmen unterlassen werden müssen oder bestimmte besondere Bebauungen ermöglicht werden, obwohl sie nicht den allgemeinen Regelungen des Bebauungsplans entsprechen.
Beispiel: Ihr Grundstück liegt in einem Bereich, der als Grünfläche ausgewiesen ist. Sie übernehmen eine Bebauungsbaulast und verpflichten sich, diese Fläche dauerhaft als Grünfläche zu erhalten, ohne dort etwa ein Gebäude zu errichten.
Stellplatzbaulast
Wenn Ihr eigenes Grundstück nicht genug Stellplätze bietet, können Sie diese auf einem fremden Grundstück einrichten – vorausgesetzt, der andere Eigentümer übernimmt eine Stellplatzbaulast. So erfüllen Sie gesetzliche Stellplatzanforderungen.
Beispiel: Sie bauen ein Mehrfamilienhaus, aber Ihnen fehlen ein paar Stellplätze. Ein Nachbar stellt sein Gelände zur Verfügung und übernimmt die Stellplatzbaulast, sodass Sie dort die nötigen Parkmöglichkeiten schaffen können.
Einfriedungsbaulast
Diese Baulast regelt, dass ein Grundstück auf bestimmte Weise eingezäunt oder eingefriedet wird, um städtebauliche oder nachbarschaftliche Anforderungen zu erfüllen.
Beispiel: Sie möchten Ihr Grundstück abgrenzen, damit es optisch ansprechend und klar getrennt von der Nachbarfläche ist. Der Nachbar übernimmt eine Einfriedungsbaulast, die ihn verpflichtet, einen festgelegten Zaun zu errichten und zu unterhalten.
Anbaulast
Bei einer Anbaulast müssen Gebäude entlang einer Straße ohne Lücken aneinander anschließen, um ein harmonisches, geschlossenes Straßenbild zu erzeugen. Dies kommt oft in Innenstädten zum Einsatz.
Beispiel: Zwei Nachbarn planen, ihre Häuser direkt an der gemeinsamen Grenze zu errichten, um eine geschlossene Bauweise zu erreichen. Beide übernehmen dazu eine Anbaulast.
Standsicherheitsbaulast
Hier geht es um den Erhalt der Stabilität von gemeinsam genutzten Bauteilen, etwa Mauern oder Stützwänden, wenn Abriss oder Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück die Statik gefährden könnten.
Beispiel: Bauarbeiten auf Ihrem Grundstück könnten den angrenzenden Hang destabilisieren. Der Nachbar übernimmt eine Standsicherheitsbaulast und stellt sicher, dass der Hang während und nach den Bauarbeiten standfest bleibt.
Vereinigungsbaulast
Diese Form betrachtet zwei oder mehr nebeneinander liegende Grundstücke im Baurecht als eine Einheit, ohne dass sich an den Eigentumsverhältnissen etwas ändert.
Beispiel: Zwei Nachbarn wollen ihre Grundstücke gemeinsam nutzen, etwa um ein größeres Gebäude zu realisieren. Sie übernehmen eine Vereinigungsbaulast, die festlegt, dass beide Areale nur gemeinsam bebaut oder veräußert werden.
Kanalbaulast
Diese Variante ermöglicht es, Kanäle oder andere Entwässerungseinrichtungen über ein fremdes Grundstück zu führen und dort zu betreiben.
Beispiel: Ihr Grundstück braucht einen Anschluss ans öffentliche Abwassernetz, und die Leitungen müssen über das Nachbargrundstück verlaufen. Der Nachbar übernimmt eine Kanalbaulast, sodass Sie die Leitungen auf seinem Gelände verlegen und warten können.
Spielflächenbaulast
Wenn gesetzlich vorgeschriebene Spielflächen für Kinder nicht auf dem eigenen Grundstück realisiert werden können, ermöglicht diese Baulast ihre Einrichtung auf einem anderen Grundstück.
Beispiel: Ihr Mehrfamilienhaus hat nicht genug Platz für die vorgeschriebene Spielfläche. Ein benachbartes Grundstück stellt diese Fläche bereit und übernimmt die Spielflächenbaulast. So entsteht ein gut erreichbarer, öffentlich zugänglicher Spielplatz.
Wie läuft die Eintragung einer Baulast ab?
Um eine Baulast ins Baulastenverzeichnis eintragen zu lassen, müssen Sie (oder der Erbbauberechtigte) einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Sind mehrere Eigentümer beteiligt, müssen alle ihre Zustimmung geben.
So funktioniert der Prozess:
- Sie stellen den Antrag, in dem Sie die geplante Baulast genau beschreiben.
- Sie reichen alle erforderlichen Unterlagen ein (Personalausweis, ausgefülltes Formular, Lageplan, Grundbuchauszug, eventuell Nachweise über Vertretungsbefugnisse).
- Die Behörde prüft Ihren Antrag.
- Erfüllt er alle Voraussetzungen, trägt die Behörde die Baulast ins Verzeichnis ein.
Sobald dies geschehen ist, gilt die Baulast dauerhaft. Eine Löschung ist nur möglich, wenn das öffentliche Interesse daran entfällt und die Bauaufsichtsbehörde schriftlich darauf verzichtet.
Was kostet die Eintragung?
Die Gebühren für eine Eintragung ins Baulastenverzeichnis schwanken je nach Bundesland und Verwaltungsaufwand. Üblicherweise liegen die Kosten zwischen etwa 50 Euro und mehr als 1.000 Euro. In der Regel trägt der Begünstigte (also derjenige, der von der Baulast profitiert) die Kosten. Die genaue Höhe erfahren Sie bei Ihrer zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Wissenswert
Eigentümer sind angehalten, Kaufinteressenten auf bestehende Baulasten hinweisen, um sich nicht dem Vorwurf von arglistiger Täuschung aussetzen zu müssen und spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Baulast und Immobilienwert
Eine Baulast kann den Immobilienwert beeinflussen, meist nach unten. Entscheidend ist, wie stark sie die Nutzungsmöglichkeiten einschränkt. Betroffene Bereiche, zusätzliche Verpflichtungen, mögliche Lärm- oder Geruchsbelästigungen durch angrenzende gewerbliche Nutzungen, entstehende Kosten für Instandhaltung oder Unterhalt – all dies kann die Attraktivität eines Grundstücks mindern.
Beispiele für Wertminderungen:
- Ein Grundstück muss einen Teil als Zufahrtsweg für andere Grundstücke freihalten. Dadurch verringert sich die bebaubare Fläche.
- Einschränkungen in der Bebauung, die vorgeschriebene Flächennutzung oder zusätzliche Instandhaltungsverpflichtungen können den potenziellen Kaufpreis senken.
Um die finanzielle Auswirkung einer Baulast fundiert beurteilen zu lassen, empfiehlt es sich, einen erfahrenen Immobilien-Sachverständigen oder Makler einzuschalten.
Berücksichtigen Sie Baulasten beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie
Bevor Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie unbedingt das Baulastenverzeichnis einsehen. Baulasten gehen bei einem Eigentümerwechsel automatisch auf den Erwerber über, weshalb es wichtig ist, vorab Klarheit zu haben. Um herauszufinden, ob und welche Baulasten vorliegen, können Sie bei der zuständigen Behörde einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern.
Weiterführende Links zu den Behörden einiger Großstädte zur Beantragung des Auszuges aus dem Baulastenverzeichnis finden Sie im Folgenden:
Es gibt auch Online Dienste, wie baulastenverzeichnis-online.de, die die Beantragung der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis für Sie übernehmen.
Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen
Eine Baulast lässt sich nur mit schriftlichem Verzicht der Bauaufsichtsbehörde löschen. Diese Handlung kann auf Antrag des Grundstückseigentümers oder von Amts wegen erfolgen, wenn der Grund für die Baulast wegfällt. Beispielsweise könnte dies der Fall sein, wenn Grundstücke vereinigt wurden oder ein vormals nötiger Überfahrtsweg heute nicht mehr gebraucht wird, weil das begünstigte Grundstück inzwischen selbst eine eigene Zufahrt erhalten hat.
Für die Löschung stellen Sie einen formlosen, gut begründeten Antrag und nennen darin genau, welche Baulast und welche Textbausteine Sie aus dem Verzeichnis streichen möchten. Außerdem müssen Sie alle Grundstückseigentümer (belastetes wie begünstigtes Grundstück) mit Name und aktueller Adresse angeben.
Wer darf Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten?
Die Einsicht ist Personen mit berechtigtem Interesse möglich. Dazu zählen in der Regel:
- Eigentümer und Kaufinteressenten
- Notare und Rechtsanwälte, die im Auftrag handeln
- Kreditinstitute, wenn sie ein Grundstück finanzieren
- Architekten und Bauingenieure, die eine Planung umsetzen wollen
- Mieter oder Pächter, wenn sie ein nachvollziehbares Interesse an den baurechtlichen Gegebenheiten vor Ort haben
FAQ zum Thema »Baulast im Baulastenverzeichnis«
Eine Baulast ist erforderlich, wenn baurechtliche oder planungsrechtliche Vorschriften nicht durch die Gegebenheiten auf einem einzelnen Grundstück eingehalten werden können. Beispielsweise kann eine Baulast notwendig sein:
- Um notwendige Abstandsflächen einzuhalten.
- Um die Erschließung eines Grundstücks sicherzustellen.
- Um Stellplätze für ein anderes Grundstück bereitzustellen, wenn diese dort nicht realisiert werden können.
- Um bauliche oder infrastrukturelle Vorgaben, die im Bebauungsplan festgelegt sind, zu erfüllen.
Eine Baulast übernehmen bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht. Diese Verpflichtung wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und bindet auch zukünftige Eigentümer des Grundstücks.
Ja, Baulasten können zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks führen. Dies liegt daran, dass die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks möglicherweise durch die Baulast eingeschränkt wird. Beispielsweise könnte eine Abstandsflächenbaulast den Bau eines zusätzlichen Gebäudes auf dem Grundstück verhindern oder erschweren.
Eine Baulast vom Nachbarn bezieht sich auf eine Baulast, die ein Nachbargrundstück zugunsten des eigenen Grundstücks übernimmt. Beispielsweise übernimmt der Nachbar eine Zufahrtsbaulast, um Zugang zu einem sonst nicht erschlossenen Grundstück zu ermöglichen.
Grenzbebauung selbst ist keine Baulast, kann aber durch eine Baulast geregelt werden. Eine Abstandsflächenbaulast könnte es ermöglichen, ein Gebäude dichter an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es normalerweise zulässig wäre.
Eine Baulast wird eingetragen, um sicherzustellen, dass bestimmte baurechtliche oder planungsrechtliche Anforderungen erfüllt werden, die ansonsten nicht eingehalten werden könnten. Sie dient dazu, Bauvorhaben zu ermöglichen, die sonst wegen fehlender rechtlicher Voraussetzungen nicht realisiert werden könnten.
- Altlasten: Beziehen sich auf umweltrechtliche Belastungen eines Grundstücks, beispielsweise durch Bodenverunreinigungen oder Schadstoffe, die aus früheren Nutzungen resultieren. Altlasten müssen saniert werden, um Umweltschäden zu verhindern oder zu beseitigen.
- Baulasten: Sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden und bestimmte baurechtliche oder nutzungsbezogene Anforderungen sicherstellen.
Ob eine Baulast oder eine Grunddienstbarkeit besser ist, hängt vom konkreten Anwendungsfall ab:
- Baulast: Wird genutzt, um öffentlich-rechtliche Anforderungen zu erfüllen und ist im Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie betrifft die Beziehung zwischen Grundstückseigentümern und der Bauaufsichtsbehörde.
- Grunddienstbarkeit: Ist ein privatrechtliches, dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und direkt die Rechte zwischen zwei Grundstückseigentümern regelt.
In der Regel wird eine Baulast für öffentlich-rechtliche Anforderungen genutzt, während eine Grunddienstbarkeit für privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern besser geeignet ist.
Was auf einer Baulastfläche gebaut werden darf, hängt von der Art der Baulast ab. Grundsätzlich gilt:
- Die Nutzung der Baulastfläche muss den Verpflichtungen aus der Baulast entsprechen.
- Die Baulast kann bestimmte bauliche Maßnahmen einschränken oder vorschreiben.
Zum Beispiel darf auf einer Fläche, die mit einer Abstandsflächenbaulast belegt ist, keine Bebauung erfolgen, die die vorgeschriebenen Abstände nicht einhält. Auf einer Fläche mit einer Stellplatzbaulast müssen entsprechend Stellplätze angelegt und genutzt werden.
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