Baulast: Einflussfaktoren auf Immobilienwert und Rechtslage
In diesem Artikel erfahren Sie alles Wissenswerte über Baulasten. Wir erklären Ihnen, was genau eine Baulast ist und welche verschiedenen Arten es gibt. Sie erhalten einen Überblick über den Prozess der Baulasteintragung ins Baulastenverzeichnis, wie sie gelöscht wird und die möglichen Auswirkungen auf die Immobilienbewertung.
Inhalt
Baulasten: Definition und Bedeutung
Eine Baulast ist eine Verpflichtung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Dinge zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Sie dient dazu, baurechtliche Vorschriften einzuhalten und ermöglicht in vielen Fällen erst die Erteilung einer Baugenehmigung.
Baulasten werden durch Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam. Rechtliche Grundlage dafür ist die jeweilige Landesbauordnung. Das Verzeichnis führen die örtlichen Bauverwaltungen. Die Baugenehmigungsbehörde muss bei Bauanträgen prüfen, ob eine Baulastverpflichtung besteht.
Baulasten sind auch für künftige Besitzer bindend und erlöschen nicht durch eine Zwangsversteigerung. Sie können nämlich erhebliche Einschränkungen für den Grundbesitz bedeuten und den wirtschaftlichen Wert der Immobilie mindern.
Aspekte mit besonderer Relevanz in Zusammenhang mit einer Baulast
- Öffentlich-rechtliche Natur: Anders als private Vereinbarungen oder Grunddienstbarkeiten sind Baulasten öffentlich-rechtlich. Sie dienen dazu, öffentlich-rechtliche Bauvorschriften zu erfüllen und haben keine direkte privatrechtliche Wirkung zwischen den Grundstückseigentümern.
- Eintragung im Baulastenverzeichnis: Baulasten werden in einem speziellen Verzeichnis bei der Bauaufsichtsbehörde geführt und nicht im Grundbuch eingetragen. Das Baulastenverzeichnis ist öffentlich einsehbar, sofern ein berechtigtes Interesse nachgewiesen wird.
- Verpflichtung des Grundstückseigentümers: Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich gegenüber der Behörde, bestimmte bauliche oder nutzungsbezogene Bedingungen zu erfüllen.
- Erfüllung baurechtlicher Anforderungen: Baulasten ermöglichen es, Bauvorhaben durchzuführen, die ohne diese Verpflichtungen nicht genehmigungsfähig wären. Sie helfen, baurechtliche Vorschriften wie Abstandsflächen, Erschließung oder Stellplatzanforderungen zu erfüllen.
- Rechtssicherheit und Planungssicherheit: Durch die Eintragung von Baulasten wird Rechtssicherheit geschaffen. Die Bauaufsichtsbehörde, Nachbarn und potenzielle Käufer haben Klarheit über bestehende Verpflichtungen und Einschränkungen, was die Planung und Nutzung der Grundstücke betrifft.
Lassen Sie sich den Wert Ihrer Immobilie berechnen
Verschiedene Arten von Baulasten
In Deutschland gibt es verschiedene Arten von Baulasten, die im Baulastenverzeichnis der jeweiligen Bauaufsichtsbehörde festgehalten sind. Hier sind die wichtigsten Arten von Baulasten:
Abstandsflächenbaulast
Diese Baulast wird eingetragen, wenn die vorgeschriebenen Abstandsflächen (oft auch als „Grenzabstand“ bezeichnet) eines Gebäudes nicht eingehalten werden können. Der Eigentümer des benachbarten Grundstücks erklärt sich damit einverstanden, dass die Abstandsflächen auf sein Grundstück übergreifen.
Beispiel: Ein Grundstückseigentümer möchte ein Wohnhaus bauen, dessen geplante Lage die gesetzlich vorgeschriebenen Abstandsflächen zum Nachbargrundstück unterschreitet. Um dennoch eine Baugenehmigung zu erhalten, übernimmt der Eigentümer des Nachbargrundstücks eine Abstandsflächenbaulast, die ihm untersagt, die entsprechenden Flächen auf seinem Grundstück zu bebauen.
Zuwegungsbaulast (Wegebaulast)
Diese Baulast stellt sicher, dass ein Grundstück über einen gesicherten Zugang zu einer öffentlichen Straße verfügt. Sie wird eingetragen, wenn das betroffene Grundstück nicht direkt an einer öffentlichen Straße liegt und über ein Nachbargrundstück erschlossen werden muss.
Beispiel: Ein Grundstück liegt hinter einem anderen Grundstück und hat keinen direkten Zugang zur öffentlichen Straße. Der Eigentümer des vorderen Grundstücks übernimmt eine Zuwegungsbaulast, die den hinteren Eigentümer berechtigt, einen Weg über das vordere Grundstück zu nutzen, um Zugang zur öffentlichen Straße zu haben.
Erschließungsbaulast
Diese Baulast betrifft die Sicherstellung der Erschließung eines Grundstücks mit notwendigen Versorgungsleitungen (z. B. Wasser, Abwasser, Strom). Dies kann erforderlich sein, wenn die Erschließungsleitungen über benachbarte Grundstücke geführt werden müssen.
Beispiel: Ein Neubaugebiet soll erschlossen werden, aber das dafür notwendige Versorgungsnetz (Wasser, Strom, Abwasser) muss über ein bestehendes Grundstück geführt werden. Der Eigentümer dieses bestehenden Grundstücks übernimmt eine Erschließungsbaulast, die es erlaubt, die notwendigen Leitungen und Rohre zu verlegen und zu betreiben.
Nutzungsbaulast
Hierbei verpflichtet sich der Grundstückseigentümer zu einer bestimmten Nutzung des Grundstücks oder eines Teils davon, z. B. zur Sicherung von Stellplätzen für ein benachbartes Gebäude.
Beispiel: Ein Gewerbegrundstück soll auch als Parkplatz für ein benachbartes Bürogebäude genutzt werden. Der Eigentümer des Gewerbegrundstücks übernimmt eine Nutzungsbaulast, die festlegt, dass ein Teil des Grundstücks als Parkplatz zur Verfügung gestellt werden muss.
Bebauungsbaulast
Diese Baulast betrifft die Verpflichtung des Eigentümers, eine bestimmte Bebauung zu unterlassen oder zu ermöglichen, die nicht den regulären Bebauungsplänen entspricht.
Beispiel: Ein Grundstück liegt in einem Bereich, der im Bebauungsplan als Grünfläche ausgewiesen ist. Der Eigentümer übernimmt eine Bebauungsbaulast, die ihn verpflichtet, diese Fläche dauerhaft als Grünfläche zu erhalten und nicht anderweitig zu bebauen.
Stellplatzbaulast
Gewährleistet eine vorgeschriebene Anzahl an Stellplätzen auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung, wenn auf dem eigenen Gelände nicht genügend Platz ist.
Beispiel: Ein Wohngebäude wird errichtet, aber es gibt nicht genügend Platz auf dem Grundstück, um die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl von Stellplätzen zu schaffen. Der Eigentümer eines benachbarten Grundstücks übernimmt eine Stellplatzbaulast, die es ermöglicht, die fehlenden Stellplätze auf seinem Grundstück einzurichten.
Einfriedungsbaulast
Diese Baulast verpflichtet den Grundstückseigentümer, sein Grundstück auf eine bestimmte Weise einzufrieden (z. B. mit einer Mauer oder einem Zaun), um bestimmte städtebauliche oder nachbarrechtliche Anforderungen zu erfüllen.
Beispiel: Ein Grundstückseigentümer möchte sicherstellen, dass sein Grundstück durch einen Zaun von einem benachbarten Grundstück getrennt wird. Der Nachbar übernimmt eine Einfriedungsbaulast, die ihn verpflichtet, eine bestimmte Art von Zaun entlang der Grundstücksgrenze zu errichten und zu unterhalten.
Anbaulast
Bei einer Anbaulast müssen alle Gebäude entlang einer Straße lückenlos aneinander anschließen, um eine geschlossene Bebauung zu erreichen. Dies ist vor allem in Innenstädten üblich.
Beispiel: Zwei benachbarte Grundstückseigentümer planen, ihre Gebäude direkt an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu errichten, um eine durchgehende Bebauung zu ermöglichen. Sie übernehmen jeweils eine Anbaulast, die ihnen erlaubt, direkt an der Grenze zu bauen und die Gebäude aneinander zu lehnen.
Standsicherheitsbaulast
Die Standsicherheitsbaulast sichert die Erhaltung gemeinsamer Bauteile von zwei oder mehreren Gebäuden auf verschiedenen Grundstücken, falls der Abriss eines Gebäudes die Statik der anderen gefährden würde.
Beispiel: Bei Bauarbeiten an einem Grundstück könnte die Stabilität eines angrenzenden Hangs gefährdet sein. Der Eigentümer des angrenzenden Grundstücks übernimmt eine Standsicherheitsbaulast, die ihn verpflichtet, Maßnahmen zur Sicherung des Hangs zu ergreifen, um die Standsicherheit während und nach den Bauarbeiten zu gewährleisten.
Vereinigungsbaulast
Es handelt sich hierbei um den Fall, dass zwei oder mehrere benachbarte Grundstücke im Baurecht als eine Einheit betrachtet werden. Dabei bleiben die Eigentumsrechte unverändert.
Beispiel: Zwei benachbarte Grundstücke sollen zusammengelegt und als eine Einheit genutzt werden, beispielsweise für den Bau eines größeren Gebäudes. Die Eigentümer übernehmen eine Vereinigungsbaulast, die festlegt, dass die Grundstücke nur gemeinsam genutzt und nicht getrennt verkauft oder bebaut werden dürfen.
Kanalbaulast
Die Kanalbaulast betrifft die Verpflichtung des Eigentümers, die Verlegung und den Betrieb von Kanälen oder anderen Entwässerungsanlagen zu dulden.
Beispiel: Ein Grundstück muss an das öffentliche Kanalsystem angeschlossen werden, und die erforderlichen Abwasserleitungen müssen über ein Nachbargrundstück geführt werden. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks übernimmt eine Kanalbaulast, die es erlaubt, die Abwasserleitungen zu verlegen und zu warten.
Spielflächenbaulast
Diese Baulast garantiert die Bereitstellung vorgeschriebener Spielflächen für Kinder auf einem Grundstück in unmittelbarer Nähe, das sicher erreichbar sein muss.
Beispiel: Die Spielflächenbaulast oder Kinderspielflächenbaulast ist erforderlich bei Immobilien mit mehr als fünf vermietbaren Wohnungen, falls die gesetzlich geforderte Spielfläche nicht auf dem eigenen Grundstück realisiert werden kann. Der Eigentümer eines nahegelegenen Grundstücks übernimmt eine Spielflächenbaulast, die ihn verpflichtet, diese Fläche als öffentlich zugänglichen Spielplatz zu gestalten und zu pflegen.
Prozess der Baulasteintragung ins Baulastenverzeichnis
Um eine Baulast eintragen zu lassen, muss der Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigte einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen. Bei mehreren Eigentümern müssen alle ihr Einverständnis erklären.
Schritte zur Eintragung einer Baulast
- Antragstellung durch den Baulastgeber (Grundstückseigentümer oder Erbbauberechtigter)
- Vorlage der erforderlichen Unterlagen bei der Bauaufsichtsbehörde
- Prüfung des Antrags durch die Behörde
- Eintragung der Baulast ins Baulastenverzeichnis
Wichtige Dokumente und Voraussetzungen
Für den Baulastantrag sind folgende Dokumente nötig:
- Personalausweis oder Reisepass des Antragstellers
- Ausgefüllter Baulastantrag mit Einverständniserklärung
- Aktueller katasteramtlicher Lageplan
- Unbeglaubigter Grundbuchauszug für das belastete Flurstück
- Gegebenenfalls Handelsregisterauszug und Vertretungsbefugnisse
Die Baulast wird mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam und ist dauerhaft bindend. Sie kann nur gelöscht werden, wenn das öffentliche Interesse entfällt und die Baubehörde zustimmt.
Kostenfaktoren: Wer trägt die Kosten?
Die Kosten für die Baulasteintragung variieren je nach Bundesland, Bedeutung und Verwaltungsaufwand zwischen 50 und über 1.000 Euro. In der Regel trägt der Begünstigte (Baulastnehmer) die Gebühren. Die genaue Höhe erfährt man bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.
Wissenswert
Eigentümer sind angehalten, Kaufinteressenten auf bestehende Baulasten hinweisen, um sich nicht dem Vorwurf von arglistiger Täuschung aussetzen zu müssen und spätere Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Baulast und Immobilienwert
Eine Baulast wirkt sich mindernd auf den Immobilienwert aus, insbesondere wenn die Bebauungs- oder Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks eingeschränkt werden. Die genauen finanziellen Auswirkungen hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der betroffenen Fläche, dem Ausmaß der Einschränkungen und möglichen Belästigungen oder Zusatzkosten.
Prüfen Sie immer individuell, ob eine Baulast wertmindernd ist. Entscheidend sind Fragen wie:
- Welche Fläche ist betroffen? Wenn eine Baulast bestimmte Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks einschränkt, kann dies den Wert mindern. Beispielsweise könnte eine Baulast vorschreiben, dass ein Teil des Grundstücks als Zufahrtsweg für Nachbargrundstücke freigehalten werden muss.
- Wie stark wird die Bebauung oder Nutzung eingeschränkt? Eine Baulast beeinflusst die Bebauungsmöglichkeiten möglicherweise, indem sie festlegt, wo und wie gebaut werden darf. Dies kann die Attraktivität des Grundstücks für potenzielle Käufer reduzieren und somit den Wert senken.
- Entstehen Belästigungen durch Lärm, Abgase etc.? Falls die Baulast eine gewerbliche Nutzung des angrenzenden Grundstücks erleichtert, kann dies zu Lärm- oder Geruchsbelästigung führen, abhängig von der Art des Gewerbes.
- Gibt es Zusatzkosten oder Verpflichtungen? Baulasten sind teilweise mit bestimmten Verpflichtungen oder Kosten verbunden, wie etwa der Instandhaltung einer Zufahrt oder dem Freihalten von Rettungswegen. Diese zusätzlichen Aufwendungen wirken sich negativ auf den Wert eines Grundstücks bzw. einer Immobilie aus.
Bewertung von Immobilien mit Baulasten
Um die genaue Wertminderung durch eine Baulast zu ermitteln, empfiehlt sich die Expertise eines Immobilien-Sachverständigen oder eines Immobilienmaklers. Dieser gibt basierend auf Erfahrungswerten eine fundierte Einschätzung der finanziellen Auswirkungen einer wertmindernden Baulast.
Berücksichtigung von Baulasten beim Immobilienverkauf
Baulasten sollten beim Immobilienkauf und -verkauf unbedingt berücksichtigt werden, zumal sie automatisch auf den Käufer übergehen. Es ist Käufern zu empfehlen, sich vor der Vertragsunterzeichnung gründlich über den aktuellen Zustand der Immobilie zu informieren und das Baulastenverzeichnis einzusehen, das von den Städten, Gemeinden und Landkreisen geführt wird. Die Kosten für einen schriftlichen Auszug variieren zwischen 20 und 150 Euro.
In der Regel können Sie als Immobilienverkäufer oder -käufer die Einsicht in das Baulastenverzeichnis online beantragen. Häufig sind auch die erforderlichen Formulare online verfügbar. Die Verfügbarkeit und die Prozesse variieren jedoch von Gemeinde zu Gemeinde.
Weiterführende Links zu den Behörden einiger Großstädte zur Beantragung des Auszuges aus dem Baulastenverzeichnis finden Sie im Folgenden:
Es gibt auch Online Dienste, wie baulastenverzeichnis-online.de, die die Beantragung der Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis für Sie übernehmen.
Baulast aus dem Baulastenverzeichnis löschen
Eine Baulast kann nur durch einen schriftlichen, im Baulastenverzeichnis zu vermerkenden, Verzicht der Bauaufsichtsbehörde gelöscht werden. Dies geschieht entweder von Amts wegen oder auf Antrag des Grundstückseigentümers, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
Voraussetzungen für die Löschung einer Baulast
Der Verzicht auf die Baulast ist zu erklären, wenn beispielsweise die Grundstücke im Grundbuch vereinigt wurden, ein Grenzanbau hergestellt ist oder die durch Baulast gesicherte Überfahrtsmöglichkeit über ein anderes Grundstück nicht mehr erforderlich ist, weil das begünstigte Grundstück eine eigene Zufahrt zu einer öffentlichen Straße bekommen hat.
Verfahren und notwendige Dokumentation
Für die Löschung einer Baulast wird ein formloser, begründeter Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt. Dabei muss explizit erläutert werden, warum die Baulast gelöscht werden soll und welches Baulastenblatt sowie welche Textbausteine die beantragte Löschung betrifft. Zudem sind die Namen und aktuellen Adressen aller Grundstückseigentümer der betroffenen Grundstücke (belastetes sowie begünstigtes Grundstück) anzugeben.
Wer darf Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten?
Einblick in das Baulastenverzeichnis darf grundsätzlich jede Person nehmen, die ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Das berechtigte Interesse muss dabei glaubhaft gemacht werden, und es liegt im Ermessen der zuständigen Behörde, ob dieses Interesse ausreichend ist. Hier sind einige typische Beispiele, bei denen ein berechtigtes Interesse anerkannt wird:
- Eigentümer und Erwerbsinteressenten: Personen, die Eigentümer des betreffenden Grundstücks sind oder ein berechtigtes Interesse daran haben (z. B. Kaufinteressenten), haben in der Regel ein anerkanntes berechtigtes Interesse.
- Notare und Rechtsanwälte: Diese Berufsgruppen können im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit Einsicht nehmen, insbesondere wenn sie im Auftrag von Eigentümern, Käufern oder anderen Beteiligten handeln.
- Kreditinstitute: Banken und andere Kreditinstitute können ein berechtigtes Interesse geltend machen, wenn sie im Zusammenhang mit der Finanzierung eines Grundstückskaufs stehen.
- Architekten und Bauingenieure: Diese Berufsgruppen können ebenfalls Einsicht nehmen, wenn sie im Rahmen von Bauvorhaben tätig sind und Informationen über Baulasten benötigen, um die Planungen entsprechend anzupassen.
- Mieter und Pächter: Auch Mieter oder Pächter, die ein berechtigtes Interesse an den baulichen Gegebenheiten des Grundstücks haben, können Einblick in das Baulastenverzeichnis erhalten.
FAQ zum Thema »Baulast im Baulastenverzeichnis«
Eine Baulast ist erforderlich, wenn baurechtliche oder planungsrechtliche Vorschriften nicht durch die Gegebenheiten auf einem einzelnen Grundstück eingehalten werden können. Beispielsweise kann eine Baulast notwendig sein:
- Um notwendige Abstandsflächen einzuhalten.
- Um die Erschließung eines Grundstücks sicherzustellen.
- Um Stellplätze für ein anderes Grundstück bereitzustellen, wenn diese dort nicht realisiert werden können.
- Um bauliche oder infrastrukturelle Vorgaben, die im Bebauungsplan festgelegt sind, zu erfüllen.
Eine Baulast übernehmen bedeutet, dass der Eigentümer eines Grundstücks eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde eingeht. Diese Verpflichtung wird im Baulastenverzeichnis eingetragen und bindet auch zukünftige Eigentümer des Grundstücks.
Ja, Baulasten können zu einer Wertminderung des belasteten Grundstücks führen. Dies liegt daran, dass die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks möglicherweise durch die Baulast eingeschränkt wird. Beispielsweise könnte eine Abstandsflächenbaulast den Bau eines zusätzlichen Gebäudes auf dem Grundstück verhindern oder erschweren.
Eine Baulast vom Nachbarn bezieht sich auf eine Baulast, die ein Nachbargrundstück zugunsten des eigenen Grundstücks übernimmt. Beispielsweise übernimmt der Nachbar eine Zufahrtsbaulast, um Zugang zu einem sonst nicht erschlossenen Grundstück zu ermöglichen.
Grenzbebauung selbst ist keine Baulast, kann aber durch eine Baulast geregelt werden. Eine Abstandsflächenbaulast könnte es ermöglichen, ein Gebäude dichter an die Grundstücksgrenze zu bauen, als es normalerweise zulässig wäre.
Eine Baulast wird eingetragen, um sicherzustellen, dass bestimmte baurechtliche oder planungsrechtliche Anforderungen erfüllt werden, die ansonsten nicht eingehalten werden könnten. Sie dient dazu, Bauvorhaben zu ermöglichen, die sonst wegen fehlender rechtlicher Voraussetzungen nicht realisiert werden könnten.
- Altlasten: Beziehen sich auf umweltrechtliche Belastungen eines Grundstücks, beispielsweise durch Bodenverunreinigungen oder Schadstoffe, die aus früheren Nutzungen resultieren. Altlasten müssen saniert werden, um Umweltschäden zu verhindern oder zu beseitigen.
- Baulasten: Sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die im Baulastenverzeichnis eingetragen werden und bestimmte baurechtliche oder nutzungsbezogene Anforderungen sicherstellen.
Ob eine Baulast oder eine Grunddienstbarkeit besser ist, hängt vom konkreten Anwendungsfall ab:
- Baulast: Wird genutzt, um öffentlich-rechtliche Anforderungen zu erfüllen und ist im Baulastenverzeichnis eingetragen. Sie betrifft die Beziehung zwischen Grundstückseigentümern und der Bauaufsichtsbehörde.
- Grunddienstbarkeit: Ist ein privatrechtliches, dingliches Recht, das im Grundbuch eingetragen wird und direkt die Rechte zwischen zwei Grundstückseigentümern regelt.
In der Regel wird eine Baulast für öffentlich-rechtliche Anforderungen genutzt, während eine Grunddienstbarkeit für privatrechtliche Vereinbarungen zwischen Grundstückseigentümern besser geeignet ist.
Was auf einer Baulastfläche gebaut werden darf, hängt von der Art der Baulast ab. Grundsätzlich gilt:
- Die Nutzung der Baulastfläche muss den Verpflichtungen aus der Baulast entsprechen.
- Die Baulast kann bestimmte bauliche Maßnahmen einschränken oder vorschreiben.
Zum Beispiel darf auf einer Fläche, die mit einer Abstandsflächenbaulast belegt ist, keine Bebauung erfolgen, die die vorgeschriebenen Abstände nicht einhält. Auf einer Fläche mit einer Stellplatzbaulast müssen entsprechend Stellplätze angelegt und genutzt werden.
⚠️ Disclaimer
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Finanzberatung, Rechtsberatung oder Steuerberatung.
