Ein Haus zu verkaufen, während noch ein Kredit darauf lastet, stellt viele Eigentümer vor große Herausforderungen. Dieser Artikel möchte Ihnen einen umfassenden Leitfaden an die Hand geben sowie praktische Lösungen und Tipps bietet, mit denen Sie die bestehenden Herausforderungen meistern können.
Manchmal nehmen familiäre oder wirtschaftliche Umstände unerwartete Wendungen, die Sie dazu veranlassen können, Ihr Haus trotz laufender Schulden zu verkaufen. Sprich, es gibt zahlreiche Gründe, warum Eigentümer sich entscheiden (müssen), ihr Haus trotz eines laufenden Kredits zu verkaufen. Zu den häufigsten Beweggründen gehören:
Der Verkauf eines Hauses während einer bestehenden Finanzierung ist möglich. Jedoch unterliegen Sie den Bedingungen des Darlehensvertrags der Bank. Dieser Vertrag enthält Kündigungsfristen und oft ist eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, wenn Sie vorzeitig aus dem Vertrag austreten. In der Regel können Darlehensverträge mit einer Zinsbindung zehn Jahre nach Vertragsabschluss ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden (gemäß § 489 Abs.1 Nr.2 BGB). Möchten Sie Ihr Haus innerhalb der Zehn-Jahres-Frist verkaufen, haben Sie drei Optionen:
Nutzen Sie unseren Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner, um die Höhe einer zu erwartenden Entschädigung Ihrer Bank für eine vorzeitige Kreditablösung zu ermitteln!
Die Übertragung eines laufenden Kredits auf den Hauskäufer erfordert einige spezifische Schritte, um einen reibungslosen Prozess sicherzustellen.
Grundsätzlich sind drei Willenserklärungen erforderlich: Der bisherige Schuldner erklärt, dass er den Kreditvertrag zum vereinbarten Zeitpunkt beenden wird. Der neue Schuldner erklärt, dass er zum vereinbarten Zeitpunkt in den Darlehensvertrag eintreten und alle finanziellen Verpflichtungen des bisherigen Schuldners übernehmen wird. Die finanzierende Bank erklärt ihr Einverständnis mit dem Schuldnerwechsel.
Hier ist eine detaillierte Vorgehensweise für eine Kreditübertragung:
Bevor Sie den Kredit auf den Hauskäufer übertragen können, müssen Sie die Zustimmung Ihrer Bank einholen. Kontaktieren Sie Ihre Bank und erkundigen Sie sich nach den spezifischen Anforderungen und Verfahren für die Kreditübertragung.
Sie müssen alle relevanten Unterlagen vorbereiten, die die Bank für die Bearbeitung der Kreditübertragung benötigt. Dazu gehören normalerweise der aktuelle Kreditvertrag, Finanzinformationen des Käufers und eventuell zusätzliche Dokumente, die von der Bank angefordert werden. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszug der Immobilie, Grundrisse und Baubeschreibung.
Der Käufer muss eine Bonitätsprüfung durch die Bank durchlaufen, um sicherzustellen, dass er die finanzielle Verpflichtung des bestehenden Kreditvertrags übernehmen kann. Der Käufer muss möglicherweise Einkommensnachweise, Vermögensnachweise und andere finanzielle Informationen vorlegen. Falls der Käufer diese Anforderungen nicht erfüllt, kann ein Bürge mit guter Bonität in Betracht gezogen werden.
Sobald die Bank die Zustimmung zur Kreditübertragung erteilt hat und die Bonitätsprüfung des Käufers erfolgreich war, müssen Sie die Details der Übertragung verhandeln. Dazu gehören die Konditionen des bestehenden Kreditvertrags, das Übernahmedatum und eventuelle Änderungen oder Anpassungen, die erforderlich sind. Für die Übertragung des Kredits kann eine Gebühr anfallen, die vom Verkäufer zu zahlen ist.
In Deutschland ist es erforderlich, dass die Kreditübertragung notariell beurkundet wird, insbesondere wenn dies zur Änderung der Grundschuld im Grundbuch erforderlich ist. Ein Notar bereitet die erforderlichen Dokumente vor und stellt sicher, dass die Übertragung ordnungsgemäß erfolgt.
Parallel zur Übertragung des Kredits muss der Kaufvertrag für die Immobilie zwischen Ihnen als Verkäufer und dem Käufer abgeschlossen werden. Dieser Vertrag regelt die Bedingungen des Immobilienverkaufs und wird normalerweise von einem Anwalt oder Immobilienmakler vorbereitet.
Es ist ratsam, dass Kreditnehmer vor ihrer Entscheidung sorgfältig durchrechnen, ob es unter Berücksichtigung aller Kosten vorteilhafter ist, den bestehenden Kredit umschreiben zu lassen oder eine Neufinanzierung zu beantragen. Dabei sollten auch die Gebühren berücksichtigt werden, die Banken für den Schuldnerwechsel bei der Immobilienfinanzierung erheben können – diese belaufen sich oft auf mehrere hundert Euro.
Die Entscheidung, ein Haus zu verkaufen und den Kredit für die Finanzierung eines neuen Hauses mitzunehmen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Hier sind einige Überlegungen, die Ihnen helfen können, zu entscheiden, wann es sinnvoll ist und wann nicht:
Die Sinnhaftigkeit der Kreditmitnahme variiert stark je nach ihrer individuellen Situation. Daher ist es von wichtig, dass Sie sich vor dieser Wahl gründlich von Ihrem Bankberater beraten lassen und die Möglichkeiten sorgfältig durchrechnen. Nur so können Sie feststellen, ob die Übertragung des Kredits mit einem finanziellen Verlust verbunden ist oder sich für Sie lohnt.
Es ist sinnvoll, die Restschuld mit dem Verkaufserlös beim Hausverkauf zu begleichen, auch wenn der Kreditvertrag noch läuft, unter folgenden Umständen:
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass dies nicht in allen Situationen die beste Option ist. Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um die Restschuld vollständig zu begleichen, oder wenn Sie die Liquidität für andere Zwecke benötigen, kann es besser sein, den Kredit auf die neue Immobilie zu übertragen oder eine andere Finanzierungsoption in Betracht zu ziehen. Es ist ratsam, sich mit einem Finanzexperten oder einem Immobilienberater zu beraten, um die beste Entscheidung für Ihre individuelle Situation zu treffen.
Es stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, die Immobilie trotz eines laufenden Kredits zu verkaufen. Es ist wichtig, im Voraus abzuwägen, welche Alternative für Sie die richtige ist.
Um ein Haus trotz eines laufenden Kredits zu verkaufen, werden verschiedene Unterlagen benötigt, darunter:
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen, während noch ein Kredit besteht, muss der ausstehende Kreditbetrag zurückgezahlt werden. Dies kann entweder durch den Verkaufserlös erfolgen oder durch eine andere Form der Rückzahlung des Kredits. Alternativ kann der Kredit unter bestimmten Voraussetzungen auch auf den Käufer oder eine andere Immobilie übertragen werden.
Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, einschließlich des ausstehenden Kreditbetrags, der Restlaufzeit des Kredits und den Bedingungen des Kreditvertrags. Es ist wichtig, diese Kosten im Voraus mit Ihrer Bank zu klären.
Ja, Sie können Ihr Haus verkaufen, auch wenn die Bank als Grundpfandrechtsgläubiger im Grundbuch eingetragen ist. In diesem Fall wird der ausstehende Kreditbetrag mit dem Verkaufserlös beglichen und die Grundschuld gelöscht.
Ein Haus darf nicht verkauft werden, wenn es rechtliche Hindernisse gibt, die den Verkauf verhindern, wie zum Beispiel ein laufendes Gerichtsverfahren, eine Zwangsvollstreckung oder andere rechtliche Streitigkeiten.
Wenn Sie Ihr Haus mit Schulden verkaufen möchten, müssen Sie sicherstellen, dass der Verkaufserlös ausreicht, um den ausstehenden Kreditbetrag zu begleichen. Sie können sich mit Ihrer Bank über die Einzelheiten der Kreditrückzahlung und eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen abstimmen. Es ist ratsam, sich auch rechtlich beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass der Verkauf reibungslos verläuft.
Die Informationen, Empfehlungen und juristischen Erläuterungen in unserem Ratgeber stellen ausschließlich unverbindliche Informationen ohne jede Gewähr und ohne Anspruch auf Richtigkeit, Aktualität oder Vollständigkeit dar. Es handelt sich nicht um eine Finanzberatung, Rechtsberatung oder Steuerberatung.
All Rights Reserved 2024
Owning a home is a keystone of wealth… both financial affluence and emotional security.
Suze Orman