Abgeschlossenheitsbescheinigung: Antworten auf die wichtigsten Fragen
Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wirft oft viele Fragen auf. In diesem Beitrag finden Sie alles, was Sie zum Thema wissen müssen: von den rechtlichen Grundlagen über das Antragsverfahren und die benötigten Unterlagen bis hin zu den Kosten, Bearbeitungszeiten und Besonderheiten – etwa bei Gewerbeeinheiten.
Inhalt
Rechtliche Grundlagen für den Nachweis
Wenn Sie von Anfang an sichergehen möchten, dass Ihr Wohnungseigentum auf einem stabilen Fundament steht, führt an diesem offiziellen Nachweis – der Abgeschlossenheitsbescheinigung – kein Weg vorbei. Dieses Dokument bestätigt Ihnen schwarz auf weiß, dass Ihr persönlicher Wohnbereich deutlich und baulich klar von den anderen Einheiten im Haus getrennt ist. Erst mit dieser verbindlichen Bestätigung können Sie Ihren eigenen Bereich als eigenständiges Eigentum im Grundbuch verankern.
Ihr Fundament: Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
Die gesetzliche Regelung finden Sie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Vor allem §§ 3 Abs. 2 und 7 Abs. 4 machen hier klare Vorgaben. Kurz gesagt: Ihre Wohnräume müssen räumlich eindeutig von anderen Einheiten abgegrenzt sein. Auf Basis dieser Regelungen können Sie Ihr Eigentum in einzelne Wohnungen aufteilen. Den Antrag stellen Sie persönlich. Das gilt für alle Räume, die zu Ihrer Wohnung gehören – natürlich Wohn- und Schlafzimmer, aber auch Küche, Bad oder Ihr fest eingerichtetes Home-Office.
Das Bauordnungsrecht im Blick behalten
Nicht nur das WEG spielt eine Rolle, auch das Bauordnungsrecht mischt mit. Schon in der Planungsphase sollten Sie darauf achten, dass jede Einheit alle Kriterien erfüllt. Nachträgliche Umbaumaßnahmen gehen sonst richtig ins Geld und kosten Sie Zeit und Nerven.
Zuständige Behörden
Meistens sind es die Bauaufsichtsbehörden oder Bauämter, manchmal auch öffentlich anerkannte Sachverständige – das hängt vom jeweiligen Bundesland ab.
Die zuständigen Stellen prüfen Ihre Unterlagen nach den aktuellen Rechtsvorschriften. Für den Antrag selbst müssen Sie eine Gebühr zahlen, und zwar als Eigentümer. Diese Kosten kalkulieren Sie am besten schon früh mit ein, um später keine bösen Überraschungen zu erleben.
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Welche Voraussetzungen müssen Sie erfüllen, um an die Bescheinigung zu kommen?
Bevor Sie loslegen, sollten Sie genau wissen, in welche Kategorie Ihre Immobilie fällt: Geht es um privaten Wohnraum, den Sie selbst nutzen oder vermieten? Oder handelt es sich um eine gewerbliche Einheit wie ein Laden, ein Büro oder eine Arztpraxis? Je nachdem, ob wir von Wohneigentum oder Teileigentum sprechen, gelten unterschiedliche Anforderungen. Das heißt, bevor Sie sich ins Antragsverfahren stürzen, klären Sie erst einmal, mit welcher Art Immobilie Sie es zu tun haben. Ist das klar, wissen Sie auch, welche Bedingungen auf Sie zukommen.
Voraussetzungen für Wohneigentum
- Sie können Ihre Wohnung sicher abschließen.
- Die Räumlichkeiten grenzen sich vollständig von anderen Einheiten ab.
- Es gibt einen separaten Zugang entweder über ein eigenes Treppenhaus oder direkt ins Freie.
- Alle Vorschriften zum Brandschutz setzen Sie ordnungsgemäß um.
- Ein angemessener Schall- und Wärmeschutz ist gewährleistet.
- Ein Bad sowie eine Toilette gehören zur Standardausstattung.
- Eine Küche oder zumindest eine Küchenzeile ist vorhanden.
Voraussetzungen für Teileigentum
- Auch gewerblich genutzte Räume lassen sich eigenständig verschließen.
- Mindestens eine Toilette steht zur Verfügung.
- Sie beachten den Schall- und Brandschutz im notwendigen Umfang.
Wenn Sie all diese Punkte erfüllen, gilt Ihre Einheit rechtlich als separat und eigenständig. Erst dann wird sie im Grundbuch eingetragen und Sie haben die Möglichkeit, die Immobilie anschließend zu veräußern.
Antragsverfahren und erforderliche Dokumente
Um die Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, stellen Sie einen Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In manchen Bundesländern dürfen auch öffentlich anerkannte Sachverständige diese Dokumente ausstellen. Planen Sie dabei folgende Unterlagen ein:
Antragsformular: Füllen Sie das entsprechende Formular sorgfältig aus und bestätigen Sie damit, dass alle Angaben dem Bestand bzw. der erteilten Baugenehmigung entsprechen. Geben Sie bei Umbauten an Bestandsimmobilien zusätzlich das Baujahr an.
Aufteilungsplan: Dieses Dokument ist Teil Ihrer Teilungserklärung. Erstellen Sie es im Maßstab 1:100 und stellen Sie darin jede Wohneinheit klar dar, inklusive Grundrissen und eindeutiger Beschriftungen. Kennzeichnen Sie alle Einheiten, für die ein eigenes Grundbuchblatt benötigt wird, mit einer individuellen Nummer. Auch Lagerflächen oder Nebengebäude, die zu einer Wohnung gehören, notieren Sie hier.
Grundbuchauszug: Fügen Sie einen aktuellen Auszug aus dem Grundbuch (nicht älter als ein Jahr) oder Ihren Kaufvertrag bei. Damit weisen Sie nach, dass Sie Eigentümer der betreffenden Einheit sind.
Darüber hinaus benötigen Sie:
- Einen Lageplan der Immobilie (maximal sechs Monate alt, Maßstab 1:1000)
- Bauzeichnungen mit den relevanten Ansichten und Schnittdarstellungen
Reichen Sie alle Unterlagen in der von der Behörde geforderten Anzahl ein. Häufig verlangt die Behörde drei Ausfertigungen. Ein übersichtliches Anlagenverzeichnis hilft den Sachbearbeitern, sich schneller einen Überblick zu verschaffen.
Die Mitarbeiter prüfen dann Ihre Unterlagen und stellen fest, ob Sie alle Voraussetzungen für den Erhalt der Bescheinigung erfüllen.
Mit welchen Kosten und Wartezeiten sollten Sie rechnen?
Die Gebühren für diesen amtlichen Nachweis unterscheiden sich von Region zu Region. In der Regel liegen sie zwischen etwa 100 und 300 Euro pro Wohneinheit. Zudem entstehen weitere Kosten für die Erstellung des Aufteilungsplans, der oft rund 40 Euro kostet.
Beauftragen Sie dafür einen Architekten oder einen anderen Sachverständigen, sollten Sie je nach Größe, Komplexität und den regionalen Honorarsätzen mit mehreren Hundert bis zu mehreren Tausend Euro rechnen. Es lohnt sich, unterschiedliche Angebote einzuholen und die Preise zu vergleichen. So behalten Sie die Kosten im Blick und stellen sicher, dass sich die Investition für Ihre Immobilie langfristig auszahlt.
Tipp
Informieren Sie sich vorab bei der Bauaufsichtsbehörde über die erforderlichen Unterlagen, um die Abgeschlossenheitsbescheinigung schneller zu erhalten.
Besonderheiten bei gewerblich genutzten Einheiten und Parkflächen
Auch wenn Sie Gewerberäume oder Stellplätze neu aufteilen möchten, kommen spezielle Vorgaben rund um die Abgeschlossenheitsbescheinigung ins Spiel. Im Folgenden erfahren Sie, worauf Sie bei der Trennung von gewerblichen Bereichen, Garagen und Parkflächen unbedingt achten sollten.
Abgeschlossene Gewerberäume
Wenn Sie gewerbliche Flächen als eigenes Teileigentum verkaufen wollen, müssen diese – ähnlich wie Wohnräume – klar und vollständig von anderen Einheiten abgetrennt sein. Nutzen Sie dafür Wände, Decken und Böden, und sorgen Sie für einen separaten, abschließbaren Zugang.
Eine eigene Sanitäreinrichtung direkt in Ihrem Gewerberaum sowie die Einhaltung aller geltenden Schall- und Brandschutzvorgaben sind weitere zentrale Voraussetzungen, die Sie nicht aus den Augen verlieren sollten. Wenn Sie diese Punkte erfüllen, können Sie Läden, Büros, Praxen oder Werkstätten ohne Weiteres als eigenständige Einheiten verkaufen – und damit gleichzeitig das Interesse potenzieller Käufer deutlich steigern.
Wie sieht es mit Garagen und Parkplätzen aus?
Auch hier haben Sie die Chance, einzelne Abschnitte in persönliches Eigentum zu überführen. Wichtig ist, dass Sie diese Bereiche im Teilungsplan klar festhalten. Bei Garagenplätzen erreichen Sie das etwa, indem Sie die Stellfläche am Boden gut sichtbar kennzeichnen – zum Beispiel durch eine Schwelle, ein Geländer oder eingelassene Steine. Das Gleiche gilt selbstverständlich auch für Außenstellplätze. Hinterlegen Sie hierfür im Teilungsplan exakte Maße sowie den Abstand zur Grundstücksgrenze.
Mehrfachparker: Doppelparker oder Parklifte eignen sich ebenfalls, sofern Sie jeden Stellplatz im Aufteilungsplan eindeutig nummerieren oder markieren.
Sondernutzungsrechte
Neben tatsächlichem Teileigentum haben Sie außerdem die Möglichkeit, Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen oder Gebäudeteilen einzuräumen. Hier bleibt das Eigentum zwar gemeinschaftlich, doch ein einzelner Eigentümer darf diese Bereiche exklusiv nutzen. Häufige Beispiele dafür sind:
- Gartenflächen
- Terrassen
- Abstellräume außerhalb der eigentlichen Wohneinheit
Diese Sondernutzungsrechte regeln Sie im Aufteilungsvertrag, jedoch tauchen sie nicht in der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf.
Mit einer guten Planung zur reibungslosen Abwicklung
Wenn Sie Ihre gewerblichen Einheiten und Stellplätze im Teilungsplan von Anfang an klar definieren, schaffen Sie beste Voraussetzungen für eine reibungslose Abwicklung Ihrer Abgeschlossenheitsbescheinigung. Je genauer Sie hier vorgehen, desto unkomplizierter gelingt es Ihnen später, das offizielle Dokument zu erhalten und damit jede Einheit rechtlich sauber voneinander abzugrenzen.
Warum die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Verkauf und bei der Finanzierung relevant ist
Bedeutung für Sie als Verkäufer
Wenn Sie einzelne Wohnungen oder gewerblich genutzte Einheiten getrennt anbieten möchten, führt an der Abgeschlossenheitsbescheinigung kein Weg vorbei. Liegt sie nicht vor, bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als die gesamte Immobilie im Paket zu verkaufen. Dadurch verlieren Sie nicht nur potenzielle Interessenten, sondern erschweren sich auch den gesamten Verkaufsprozess. Mit der Bescheinigung hingegen erleichtern Sie es sich, einzelne Einheiten zielgerichtet und transparent zu veräußern.
Was Käufer unbedingt wissen sollten
Wenn Sie eine Wohnung oder einen Gewerberaum erwerben, sollten Sie sich vergewissern, dass eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegt. Sie beweist, dass die Einheit baulich klar von anderen getrennt ist und Ihnen eigenständig zur Verfügung steht. Zudem ist sie in den Augen der Banken ein wesentlicher Nachweis, um überhaupt eine Finanzierung zu erhalten. Liegt die Bescheinigung nicht vor, verweigern viele Institute ein Darlehen oder erhöhen die Hürden für eine Kreditvergabe deutlich.
Erwartung von Banken
Für Geldinstitute ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung ein entscheidender Nachweis, der Ihrem Objekt den Status einer eigenständigen Immobilie verleiht. Erst dann kann die Bank es als solide Sicherheit für ein Darlehen akzeptieren. Fehlt dieser amtliche Beleg, stehen Sie vor einer deutlich schwierigeren Finanzierungssituation – oder müssen sich zumindest auf zusätzliche Auflagen einstellen.
Wissenswert
Das 2021 verabschiedete Baulandmobilisierungsgesetz bringt neue Regelungen für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. In angespannten Wohnungsmärkten ist nun eine Genehmigung erforderlich. Die Landesregierungen der Bundesländer können solche Gebiete eigenständig festlegen. Diese Genehmigungspflicht gilt jedoch nur bis zum 31. Dezember 2025 und greift in der Regel erst, wenn sich im Wohngebäude mehr als fünf Wohnungen befinden.
Fazit
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, müssen Eigentümer einen Antrag bei der zuständigen Behörde stellen und die erforderlichen Unterlagen einreichen. Die Kosten und Bearbeitungszeiten können je nach Region variieren. Mit sorgfältiger Planung und Vorbereitung lässt sich der Prozess jedoch effizient gestalten. So können Immobilienbesitzer die Vorteile einer Abgeschlossenheitsbescheinigung nutzen und ihre Objekte optimal vermarkten.
FAQ zum Thema »Abgeschlossenheitsbescheinigung«
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung wird benötigt, wenn ein Gebäude in mehrere Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten aufgeteilt werden soll. Sie ist eine Voraussetzung für die Eintragung von Wohnungseigentum und Teileigentum im Grundbuch. Ohne diese Bescheinigung können keine eigenständigen Grundbucheintragungen für die einzelnen Einheiten vorgenommen werden.
Nein, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist nicht dasselbe wie eine Teilungserklärung. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Einheiten eines Gebäudes in sich abgeschlossen sind und den gesetzlichen Anforderungen entsprechen. Die Teilungserklärung hingegen ist ein rechtliches Dokument, in dem der Eigentümer eines Grundstücks erklärt, dass das Grundstück in mehrere Eigentumseinheiten aufgeteilt wird, und regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.
Um eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu erhalten, muss ein Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (in der Regel das Bauamt) gestellt werden. Dazu sind bestimmte Unterlagen einzureichen, wie z. B. Bauzeichnungen und Grundrisse, die die Abgeschlossenheit der einzelnen Einheiten nachweisen.
Für die Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung werden in der Regel folgende Unterlagen benötigt:
- Ausgefülltes Antragsformular
- Bauzeichnungen und Grundrisse (meistens in mehrfacher Ausfertigung)
- Baubeschreibung
- ggf. weitere Nachweise wie Bau- oder Nutzungsänderungsgenehmigungen
Die Kosten für einen Architekten zur Erstellung eines Aufteilungsplans können variieren, abhängig von der Größe und Komplexität des Projekts sowie den regionalen Honorarsätzen. In der Regel kann man mit Kosten von mehreren hundert bis zu mehreren tausend Euro rechnen. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die Preise zu vergleichen.
Die Kosten für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung variieren je nach Bundesland und zuständiger Behörde. Sie liegen in der Regel zwischen 100 und 300 Euro. Dazu können noch Kosten für die Erstellung der notwendigen Unterlagen, wie z. B. Bauzeichnungen durch einen Architekten, hinzukommen.
Ein Aufteilungsplan darf in der Regel von einem qualifizierten Architekten oder Bauingenieur erstellt werden. Dieser muss die baulichen Gegebenheiten und die gesetzlichen Anforderungen kennen und die Pläne entsprechend erstellen.
Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt ist ein offizielles Dokument, das bestätigt, dass die einzelnen Wohneinheiten oder Teileigentumseinheiten eines Gebäudes in sich abgeschlossen sind. Diese Bescheinigung wird vom Bauamt nach Prüfung der eingereichten Bauzeichnungen und Grundrisse ausgestellt und ist notwendig, um die Einheiten im Grundbuch als eigenständige Eigentumseinheiten eintragen zu lassen.
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